20xx年11月1日北大董教授给我们作了“房地产理性认识”精彩授课，这是在房地产严峻形势下一次积极有效的培训，通过这次学习更增强了我们的信心，鼓舞了士气，面对困难，同舟共计，勇于挑战，真品质敢为人先，彰显新能源人的个性。
一、坚定信心，塑造新能源力量
我们必须清醒地认识到，受国际金融海啸的影响，加之前期国家的宏观调控，当前房地产市场的严峻性。面对这样的新形势、新的发展机遇，在房地产即将全面进入“过冬”，我们如何过好这个“严冬”，而不被冻伤。听了董教授的授课，对目前房市的迷局，更加坚定信心。肯定了房地产已成为国民经济支柱产业重要性的事实，而房地产市场永远是老百姓关注的重点；这个行业才刚年轻；其表现在国家出台一系列的“救`市”政策措施，及各地方政府也出台了一系列相应的“救`市”政策措施，更是显而易见，因此我们要正视它，学会“与它共舞”。展望房市的未来，我们充满了信心与挑战，而此时短暂的寒冬，其生存的法则，则品质是关键。品质需要我们坚持不懈“精耕细作”的努力，即塑造新能源力量。把自己的工作做到极致，创新工作、团结协作，将新能源十多年来辛勤耕耘的品牌，与开发的每一幢楼、每一个楼盘的品质，更与新能源人品德相统一，为业主贡献精品建筑，打造精品楼盘，让他们不留遗憾，真正有一种选择一次、和美一生的感觉。
二、辩证地看待房地产市场，共建房地产理性市场
房地产市场风险与机遇是并存的，它是辩证的。房地产业是从无到有、从小到大的发展历程，就是住房制度变迁的结果，房地产市场10多年来这样发生冲突的原因是利益的冲突，房地产的价格制度、房地产的税收制度等等都不完善，我们期盼房地产建设理性市场。
建设房地产的理性市场我觉得还有一个非常重要的是房地产企业，也需要房地产企业的理性，我觉得首先是房地产企业要有责任心，房地产行业在中国是一个年轻的行业，每个房地产企业都要小心的呵护行业的健康发展，第二个我觉得要设立行规，企业要主动承担维护市场秩序、维护行业形象职责，要把实现企业利润最大化和社会利益最大化结合起来。
1、企业要生产更好的产品、更多的向广大消费者贡献高性价比的房产，高性价比的商品是对消费者最大的尊重，我们入行十年来也做了一些尝试，我们主要是要高效整合各项资源把成本控制贯穿在项目开发的每个环节，对利润追求要平衡，严谨成本控制和合理利润率定位，让消费者在当中得到更多实惠，分享到房产增值的空间。
2、再就消费者建设房地产理性市场，消费者也要理性，我觉得消费者的理性在于不轻于跟踪购买，而是跟供需、购买需求有比较、有鉴别地理性消费，这样的理性消费也许少了火热的场面，但是是房地产发展所必须的，这是消费者所必须的。
3、媒体也要更多的一些理性，现代经济生活当中媒体的影响力不断加强，有时候甚至可以左右消费者的视听，影响到市场的正常发展，影响越大责任越重，媒体准确宣传、正确引导的作用，媒体对房地产业的影响是很大的。媒体和政府、企业、消费者如果能够形成良性的互动，对房地产业多做客观、公正善良的报道，对理性市场建设的作用是十分巨大的。
4、在主流开发商的努力下，民众意见更多地吸收和采纳，包括对产品的定价、对功能的设计、对户型的要求等等，我们更多借鉴生产制造企业和生产商的经验，为市场共同进步，为共同更好地满足消费者需求进步，而不是把瑕疵的产品带给消费者。
我相信房地产业经过这么多洗礼以后能够走得更稳更好。
通过为期五天的房地产销售人员相关知识的培训，使我们销售部所有员工受益匪浅。并且对公司的企业文化，发展理念，各部门的职能有了一个系统地了解。为我们下一步更好的开展销售工作打下了良好扎实的基础。
作为一名销售人员，应具备自信、韧性、喜爱、感恩、倾听等基本素质，还要学会举一反三、自我总结、自我反省。并且在日常工作中注意提高业务水平，增强销售技能，培养敏锐的观察力，研究调查房产市场，从而了解在激烈的市场竞争中，服务是一个全过程。尽可能细化信息，注意平时工作中客户的积累、维护、沟通交流以及信息的收集、整理、反馈。
我本人觉得公司这次组织的培训非常好，促使我们在工作中进一步的学习，不断的提高，同时了解学习是一件贯穿生命始终的事情。只有不断地学习，才能进一步充实自我，完善自我，不会固步自封。同时，可以从学习中发现自身的欠缺点，对今后工作的进一步开展打下良好基础。也更加明白销售是一门非常有学问的课程。
在大多数人看来售楼员的工作好象很简单:不用出门，也不用去寻找，客户就会自己跑过来，推销呢，也很简单，将早已背得滚瓜烂熟的楼盘资料热情地向客户宣讲一番，然后回答几个类似“小区周边都有什么生活配套”的问题即可，既看不出有什么挑战性，也无需创造性，似乎谁都能胜任，其实不然。
我们可以先从发展商的角度来看。市场竞争不断向纵深发展的结果之一便是产品的“同质化”程度越来越高、服务在销售中所起的作用越来越大，同时需要企业应对市场变化的动作越来越灵敏。经过短短十余年时间的发展，中国地产市场不仅迅速由卖方市场转向了买方市场，产品“同质化”现象也日益凸显，因此，处于与客户接触第一线的售楼人员在整个营销体系中的作用也日益重要，其身份属性日趋复杂:她们是现场说服客户、促成最终购买的主力;她们的服务态度、服务精神折射着公司的经营理念、价值取向;她们是市场最新动态、客户实际需求、客户对公司广告、促销等营销手段反应的第一感知者;她们是客户资料信息的最佳收集、整理、深加工者。
我们还可以站在消费者的角度来看。“同质化”一方面使得消费者有了从容决策、理性选购的机会，但真要在几个价格、素质各方面均甚为接近的楼盘间作出最佳购买选择，对于在建筑结构、建筑材料、建设规划、环艺设计等方面知识有限的消费者来说，还真不是件轻而易举的事。一般的消费者这时多半会求助于亲戚、朋友、同事，其实亲戚朋友多半也并不是专家，他们的意见更主要是安慰剂而已。因此消费者最渴望、最需要的是能有一位专家出来，以客观的态度、专业的知识，为其提供从地段发展趋向、建筑规划理念、户型之于人居活动的关系、小区共享空间设置、绿化及环境设计物色等方面理性、中肯的分析意见。
因此，今天的售楼员不应是简单的“营业员”、“算价员”而应是能为客户提供购房投资置业、专业顾问服务的置业顾问;应该是能为发展商反馈市场信息、提供营销决策参考性意见的前线营销人士;是发展商经营理念和经营思想的自觉传播者。
这次培训为我们项目开盘做好了充分准备，使我们更有动力和信心，因为我们是一个团队，就更应该有团队的协作精神，为公司日后的业绩增长贡献力量。
人居历史及最新人居理念、现代生活方式的演变对建筑的影响、城市及小区规划理念、中外建筑简史、室内室外空间协调基本概念，只有掌握了这些知识，才能为顾客解疑答难，提供真正的顾问服务;
竞争对手调查内容与调查技巧。这是为客户提供理性比较分析的基础。
客户资料收集、整理、加工知识，只有具备这方面的知识，才能为公司调整营销策略、制定下一个楼盘发展计划、培育企业核心竞争能力提供一线市场资料。
两年的房地产销售经历让我体会到不一样的人生，特别是在万科的案场，严格、严谨的管理下的洗礼也造就了我稳重踏实的工作作风。回首过去一步步的脚印，我总结的销售心得有以下几点：
坚持不懈，不轻易放弃就能一步步走向成功，虽然不知道几时能成功，但能肯定的是我们正离目标越来越近。有了顽强的精神，于是事半功倍。持续的工作，难免会令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困难的时候，再坚持一下也就过去了;同样在销售中客人提出各种各样的异议，放弃对客户解释的机会，客户就流失了;而再坚持一下、说服一下也就成交了。往往希望就在于多打一个电话，多一次沟通。同时坚持不懈的学习房地产专业相关知识，让自己过硬的专业素养从心地打动客户。
我认为一个好的销售人员应该是个好听众，通过聆听来了解客户的各方面信息，不能以貌取人，不应当轻易以自己的经验来判断客户“一看客户感觉这客户不会买房”“这客户太刁，没诚意”，导致一些客户流失，应该通过客户的言行举止来判断他们潜在的想法，从而掌握客户真实信息，把握买房者的心理，在适当时机，一针见血的，点中要害，直至成交。
辛勤的工作造就优秀的员工，我深信着这一点。因此自从我进入易居公司的那一刻起，我就一直保持着认真的工作态度和积极向上的进取心，无论做任何细小的事情都努力做到最好，推销自己的产品首先必须要先充分的熟悉自己的产品，喜爱自己的产品，保持热情，热诚的对待客户;脚踏实地的跟进客户，使不可能变成可能、使可能变成现实，点点滴滴的积累造就了我优秀的业绩。同时维护好所积累的老客户的关系，他们都对我认真的工作和热情的态度都抱以充分的肯定，又为我带来了更多的潜在客户，致使我的工作成绩能更上一层楼。这是我在销售工作中获得的最大的收获和财富，也是我最值得骄傲的。
每个人都有过状态不好的时候，积极、乐观的销售员会将此归结为个人能力、经验的不完善，把此时作为必经的磨练的过程，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观的销售员则怪罪于机遇和时运，总是抱怨、等待与放弃!
龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果领先靠的是机会，运气总有用尽的一天。
一直以来我坚持着做好自己能做好的事，一步一个脚印踏踏实实的坚定的向着我的目标前行。
商业地产营销技巧要注意的问题比较多，在处理相关问题的时候如果没有注意相关的一些问题，商业地产营销技那么最终就会导致整个的工作环节出现一些不良的现象。现在我们就来说说商业地产营销技巧要注意的事项。首先，如果是针对于商业地产营销技巧，那么务必相关的工作人员自己要注意一些正确的操作方式，房地产营销策划如果本身对于商业地产营销技巧掌握的技巧以及相关的信息不够准确，
那么最后就会导致自己的商业地产营销技巧不能够达到理想的效果。导致最终商业地产营销环节不能够正常的进行。严重的还会影响一些相关的工作环节。其次，对于商业地产营销技巧还要注意的问题就是，在很多商业地产营销技巧的运用过程当中，销售执行不管是针对于什么样的信息以及什么样的技巧，在具体的使用过程当中自己不能够一味的追求简单而忘记了商业地产营销技巧需要注意的一些问题。
因为在具体的工作环境当中，如果自己本身对于商业地产营销技巧没有一个很好的掌握，那么在实施相关的工作的时候可能就会导致自己的工作环节出现一些负面的情况。对于自己的正常工作来说是非常不利的。最后，要想商业地产营销做的好，技巧的掌握很关键，但是也不能够一味的仅仅只是追求技巧。商业地产营销技巧技巧仅仅只是一种外在的表面，具体还是需要掌握正确的方式以及方法来完成商业地产营销工作。
房地产销售技巧讲义
一、心理建设
● 建立信心 --
建立信心之方法：
1、您要相信“天下没有卖不掉的房屋”。
2、保持信心，相信自己绝对能将房屋卖掉。
不遭受失败之打击，不断地分析自己的售屋流程是否有改进之必要。
3、对于价格要有信心，不轻易降价。
(1)客户在意的是
①需求(坪数、价值、大小环境、优点、产品规划优点、屋旁绿地及公共设施、平面、通风、采光、私密性、建材设备、动区座向)。
②喜好(前述各项条件非常优良)。
③价值(业务说辞)超过价位。
(2)不要有底价之观念
(3)不要以客户出价作基础，来作价格谈判(即以客户之出价作加价)。
①不论客户出价在底价以上或以下，都要马上拒绝。
目的，争求主控权，让客户认为表列价格合理。而且让他争取成交价格，争得很辛苦。(安全感、满足感、自私感、便宜感、成就感)。
②取得对方，不要让客户产生您有“心虚”之感。
拒绝客户之出价，要“信心十足”地加以立即回答。
● 怎么可能，您出的价格连成本都不够(分析土地成本、营建成本、增值税、税金、管理及销售成本)
● 怎么可能，最近有位郝先生(拿出道具、名片及标示价格)出了35(我方配合)万，公司都不答应。
● 怎么可能，你来盖，我们公司来买。
● 职业道德、敬业精神、傻瓜精神 --
1、职业 道德
(1)努力工作，创造业绩。 (2)以公司整体利益作思考。 (3)切莫在业务过程中舞弊。
(4)切莫太短视，要将眼光放远。 (5)以业主及公司利益来销售房屋。
①讲价要尽量少，争取较高之“成交价位”
也是为了自己的利益。许多失败之主因，在于售屋人员太多
②不要被客户欺骗(对人动之以情，对事动之以理)。
2、敬业精神
(1)充分利用时间来进行售屋工作，努力工作必然会有收获。 (2)不怕遭受买主拒绝，对房屋绝不灰心。
(3)将房屋视为自己的来处理。 (4)充实知识。
①坪数计算 ②建筑施工图之认识 ③建筑技术、法规 ④房屋造价及市场行情
⑤售屋技巧 ⑥贷款种类及办理方式
3、自认为傻瓜后，才能成为优秀售屋人员
(1)认识产品优缺点。 (2)不断地分析自己的售屋技巧及改进方法。
二、售屋技巧
由于房地产买卖金额很大，而且不象一般商品一样能够拥有统一之售价。因此，售屋技巧(谈判策略)愈高明，愈能使您以“比合理价格更高之价位”售出房屋。
● 个案附近大小环境之优缺点 -- 说服客户心动
1、客户心动之原因
(1)需要 (2)喜欢 (3)价值 ≥ 价格(值超其值)
2、针对缺点，自拟“说服之优美理由”(答客问)，将缺点化为优点或作掩饰。
● 售屋前针对优缺点、市场环境、经济情势 -- 说服客户
1、如何将优点充分表达。
(1)产品之优点、缺点(尤其是缺点之回答 )。
(2)附近市场、交通、学历、公园、及其他公共设施。
(3)附近大小环境之优缺点。
(4)附近交通建设、计划道路、公共建设之动向。
(5)附近竞争个案比较(坪数、产品规划、价格)。
(6)区域、全市、全国房屋市场状况之比较(价格、行情、市场供给经济情况对房地产远景之影响，各区域房价及房租之比)。
(7)个案地点(增值潜力 -- 值超其价)，大小环境之未来有利动向。
(8)经济、社会、政治、行政命令因素之利多、或利空因素(尤其利空因素之回答)。
(9)News(新闻报道)。
2、如何回答客户提出之缺点。
3、增加谈话素材。
● 针对附近竞争个案作比较 -- 坪数、规划、价位
1、不主动攻击，但要防御
2、进驻接待中心后，可到现场附近绕一圈，了解临街巷道名称，附近大环境、小环境、学校、公园、车站名称、学区等。
3、与接待中心附近邻居维持好PR关系。
这五个销售流程，可能在第3个流程(成交阶段)买方即已下订金。但是，买方也可能没下订金，此时售屋人员即应追根究底(分析买方无法下订之因)、再度推销。如此一直到买方下订且签约为止。
1、刺探买方心意(过滤客户之需求、喜好、价位)
从客户进入接待中心，即应询问客户之职业、居住地区、坪数及房间需求等，来分析客户心理。所谓“刺探买方心理”，是指挖掘买方之需求、喜好及期望价格(购屋预算)。一般说来，售屋人员在此一阶段，应掌握下列原则：
①强调大环境、小环境之优点。
②强调房屋之优点。
格局好 造型佳 采光充足 风水佳 房间、客厅、厨房、主卧室大 视野佳 私密性佳 门面气派
动线流畅 价格合理(价值超过价格) 交通、环境、公共设施 增值潜力
2、说服买方购买、且促成成交气氛
当客户参观完模型、样品房、展示设备(五A保全系统等)，可在客户的需求、喜好、预期价位均与本产品相符时，即可进行说服对方购买并行动。您可以使用下列方法，来加强客户信心及购买意愿：
①提高本产品之价值
② 使用迂回战术，加强买方信心，且融洽气氛
(1)清楚地针对“某一房屋”的优点，介绍给客户知道，且加强买方信心(语气要很坚定)。
(2)使用假客户、假电话来作促销。
A当客户参观房屋且正在进行谈判时，可以安排二、三组假客户参观房屋。
B 当客户正在进行谈判时，可以请同事打一通假电话到现场，作促销。
(3)自我促销法：
编几套故事，来加强客户信心，促进对方购买。
3、促成交易(要求客户下订金)
一般说来，售屋人员在促成交易，让客户放下订金之前，必须与客户进行“价格谈判”。因此，本阶段要研习
(1)讲价技巧; (2)成交技巧。
①讲价技巧(如何拉高成交价格?如何吊价?)
(1)坚定立场，肯定公司价格表很合理(表现信心十足之样)不轻易让价，让价必须有理由。
(2)不轻信客户之假情报、假资料。(客户有时会批评产品或制造假情报来打击售屋人员)。
(3)不要使用客户之出价来抬高价格(即加价之意)。
● 当客户出价低于底价时，要使用强烈态度来反击，让他认为自己开价很离谱。
● 当客户出价高于底价时，也要表现出不可能答应之态度。
● 回绝客户出价后，可再强调产品优点，来化解客户出价念头。
● 受屋人员可将房屋总价分割成自备款及银行贷款来谈，买主比较不会感觉价格很高。
(4)不要使用总价来作说服 --
使用自备款，及每月贷款偿还金额来作说明。
(5)让价要有理由 --
先要让客户满意 -- 再作价格谈判 -- 编列让价理由
(6)让价时，可向买方提出相对要求 --
要求客户答应付出较多订金、签约快速(3天内)、或全部支付现金，来作为让价之相对要求(反要求)。
② 成交技巧
(1)单刀直入法：
● 当客户开价高于底价时，可以采用迅速成交之法。
● 当客户干脆地拿出现金或支票时，可以单刀直入地要求相对条件。
(2)幕后王牌法：
当客户开价高于底价时，可以表示自己无权决定，要请示公司。再询问对方是否能下订金?订金多少?若确定他能支付之订金，则可打假电话请示上级，而后，表示上级答应此一价格，但是，要求三天内签约。
● 当客户开价时，可以迂回地表示自己无权作主，(要请示上级)，再询问对方能下多少订金。
● 当客户开价低于底价时，除了立即回拒外，可再使用假客户、假电话来拉高成交价格。
(3)假设成交法：
●当客户开出一个价格，并且表示要马上订下时，您可以反问：“您带了几万元订金?明天能不能签约”。
●当客户开出一个价格，而且表现出很喜欢之样子时，您可反问“如果今天支付订金，何时才能签约”
(4)比较引导法：
● 为了想让客户快速签约时，可以表示：
“早点签约，早点办理委建手续。公司会计大后天要请假几天到南部，她明天下午及后天下午都有空，为了您的方便，我们后天下午签约如何?”
● “签约才代表房屋是您的，早日签约比较好”。“签了约，房屋就是您的了，何不早日补足订金及签约，何况还可早日办理委建手续”。
③客户成交后(签约前)之补强(安全)措施
当客户成交后，签约之前，要让客户了解补足订金或签约应携带金额、文件、印章、且要防止第三者介入破坏：
(1)补足订金之交待 -- 携带订单、扑足金额。
(2)签约之交待 -- 携带身份证、印章。
(3)客户电话或来到现场，应由成交者接洽。其他人员最好不要与其谈起产品内容、避免穿帮。
(4)补订、签约时间，越快越好。小订金额拿较多，较安全。
(5)订金补足日或签约日，要打电话通知约客户补订或签约。
4、追根究底(分析客户不成交原因，籍以再度推销)
①分析自己的介绍过程是否有错误 --
(1)是否掌握了客户的需求、喜好、及预算价格
(2)是否了解客户背景环境
(3)是否清楚地说明房屋及大小环境之优点
(4)是否掌握住客户的弱点，自己针对弱点而作攻势
(5)是否已唤起购房者的购买动机
② 分析客户不出价的原因(见议价技巧)
5、再度推销
当销售人员分析客户不成交的原因后，即可针对客户的状态，选择适当时机，作“再度推销”。此时，又回到第一阶段：刺探买方心意;第二阶段：说服买方购买，且促成成交气氛;第三阶段：促成交易，如此不断，一直到客户成交为止。
一般来说，再度推销有下列三种方法：
(1)等待客户回笼 (2)电话推销 (3)直接追踪
三 、掌握售屋技巧的要诀
接洽技巧
1、先将自己推销出去-- 取信对方，攻心为上。(大多数的客户，是接受人，再接受物)
2、对房屋要充满信心，眼神要坚定，不轻易让价。(大多数的客户只有认为产品合于需求及喜好，才进入价格谈判。大多数的业务重心，应摆在让客户动心上，同时针对产品及环境优点出击)。
3、依序介绍(1)产品优点(2)大小环境的优点给客户(客户提出缺点，充满信心地立即回答)，让客户认为：
(1)房屋合于他的需要 (2)他很喜爱房屋 (3)房屋的价值超过价位(定价合理，甚至便宜)
4、推销房屋，要针对客户的要求及预算而作攻击。(客户口袋里只有八九十万元现金，想买二百万的房屋，千万别推销三百万的房屋)
攻心为上，可以采用“迂回战术”，“一面介绍，一面聊天”的方式，发现买方的需求、喜好、及预算。且作好PR关系。
对于“价目表”的定价要有充分信心，不轻易让价，不要有底价之观念。
不以客户出价作为加价基础(回拒要提出理由，例如连成本都不够)。
展示技巧
只谈优点，不提缺点。 将缺点化成优点。 切实掌握有诚意之客户，要求对方下订金。
销售气氛要融洽，勿冷场。可以采用聊天、谈笑方式来消除彼此陌生，建立感情。(发问、且让买方开口发表意见及看法)。
1、当你能确定客户很满意产品，且能作购买决定(例如，下订金)，才可进一步作价格谈判。
2、掌握成交气氛，成交往往在几秒钟之间(从对方眼神，判断其程度)。
3、不轻易让价，要将“让价”作为促销手段。
(1)不以客户出价作为加价基础(回拒要提出理由，而且要使人信服)
(2)由我方提出之“价目表”，绝对合理(不要心虚，某些时候主动分析“定价合理”之理由)
(3)我方第一次让价，额度要小。
(4)要答应“成交价格”之最后要求时，要提出相对要求，例如：“您能下多少订金，5万元可以吗?”
4、某些时候，可以使用假电话、假客户订购，来压迫客户下订金。(尤其是对方看了数次，仍不下订金之客户)。
5、利用道具，要先编好故事
使用(1)写好价格之假名片，(2)假订单，来抬高价格 -- 当客户开价时，就用假道具来抬价。
6、利用幕后王牌法(避免王见王)，来作(1)回拒对方开价，(2)抬价，逼迫下订之挡箭牌及攻击牌。
● 察言观色，善于发问 --
1、会购买房屋的原因是
(1)他认为：产品合于他的需要 (2)他认为：他很喜爱产品 (3)他认为：产品的价值超过价位 (很便宜或很合理)
如何针对客户之需求(坪数、预算价格、购买行为)及喜好而作攻击是售屋过程中之要诀。因此，“察言观色”有助于房屋销售之顺利进行。
观察入微 -- 判断 -- 迎合 -- 攻击 -- 反客为主
2、观察别人、判断别人的七个步骤
(1)扼要的说明产品的优点、语气要坚定。
(2)善于发问技巧(多问问题，来发现对方的需要、个性、喜好)。
(3)耐心的倾听客户发表意见及看法(不只是倾听，还要判断)。
(4)检视第一印象(从前述各项步骤之进行中，来认定“您对客户的第一印象”，作为攻击之准备)。
(5)预作攻击准备(如何说，如何做，才能达到成交目标)。
(6)谨言慎行(言多必失，没有必要的举动或言语少做为妙)。
客户没有发现的缺点，不必主动告诉他。若客户提出缺点，要信心十足的态度坚定地提出委婉说词，将缺点化解或化为优点。(别让客户认为你有心虚之感)
(7)公正无私、人事分开(对人动之以情，对事动之以理)，一切以“提价、成交”为目的。
3、善于发问技巧
观察入微 -- 判断 -- 迎合 -- 攻击 -- 反客为主-- 理性教育-- 善用巧用
①观察、判断：从观察判断，得知迎合及攻击之道
②迎合、攻击：
(1)迎合：如对方需要三十二坪三房房屋，不要推销三十六坪的产品，如对方是建筑师，就抱着“请教”之态度来请问。
(2)攻击：迎合对方需求，购屋预算，喜好，展开攻击。
③善用发问技巧
(1)发问，可以发现买方之需求、购房预算、喜好、弱点等。
(2)发问之前，应先取得对方好感(信赖感)，再作发问。
(3)发问要针对重点(需求、预算、喜好)，勿询问一些让人反感之问题。
(4)发问之目的，是希望能够达到“成交”为目的，因此，可列为发问重点。
A 购屋者需求(坪数、价位)
B 购屋者喜好(楼层、采光、通风、建材、座向、风水)
C 购屋者动机
D 购屋者态度
E 职业、所得、经济、家庭人数
F 社会阶层、文化
④发问要掌握技巧
《一分钟焦点回顾》
在这一章节，您学习到：
● 成为优秀售屋人员的条件
● 各种售屋技巧与条件
时光匆匆，七月翩跹而至。绵绵细雨滋润了炎炎盛夏，为这个季节平添了些许凉意和清明。雨落后，带着明媚的心情，公司循着往年的足迹，为员工继续编织成长的摇篮，提供为期二天，即7月22日——7月23日的学习培训，希望每个人都可以有所感、有所得、有所获，在初夏遇见花开的美丽，在彼岸感受折冠的光芒。
就这样，我们每一个人满怀期待与憧憬，开始了二天的培训之旅。7月22日早晨6点，我们所有人在总部集合，每个人的脸上都洋溢着激动地心情，期待着这一次能够学到更多的知识与经验，这二天的培训是汲取知识、提升技能，培养专业水平和综合素质的二天，是开阔眼界、塑造人才、收获成长的二天。因此我们每一个人都格外珍惜这次机会，也乐于接受这样的挑战。出发之前，我们整齐的排着队伍在门口集合，出发后，在行车的过程中，我们互相交流自己的工作经验，在工作中遇到的种种问题与技巧，与客户之间的沟通技巧，分享在生活中的趣事，我们就这样一路欢声笑语，来到了令人期待的培训地点。
此次培训是由备受好评的王薪乔老师作为培训演讲的主讲人，主要课题是《门店经理三阶段蜕变》和《经纪业务之高效议评》。课堂上，王老师风趣的语言、丰富的解说让原本晦涩、乏味的演讲主题变得生动、活泼了起来，引起了每一个人浓厚的兴趣。而王老师在演讲过程中的广博的学识、精到的讲解，也使学员们对于课程的理解更为深刻，令人折服。课程中，每一个人都细心的做好自己的笔记，认真的探讨相关的课题，相互交流，分享自己在工作中的成果与不足，从而更加完善自己，无论从课程的设计还是演讲的内容，足以证明公司的用心与细心，在公司的精心准备下，三天的培训获得了圆满的成功。虽然培训时间有限，但是我们每一个人都受益颇丰，满载喜悦与收获。
通过这次系统的学习与培训，使我们在获得更完整的房产知识、销售技巧以及管理之道的同时，也更加坚定了我们在销售行业的信心，在与客户之间交流沟通方面也有了很大的完善，同样，我们彼此之间更加紧密团结了，更像一个大家庭，在工作与生活中共同奋斗与进步，更加完善团队协调能力，短短的二天学习，我们共同度过，我们相信，通过我们不断地努力与学习，才能进一步充实自我，完善自我，在销售管理上更好的服务于客户，打造最受尊敬的房地产服务公司!
一、商业地产投资的十大要点
1， 商业地产靠“地”
好地养旺铺，潜力充分的城市价值、便利的交通条件、齐全的商业配套，是成就一块好地的必备条件。好地可以快速为商业地产聚拢人气，并一直保持畅旺的城市级商圈氛围，这是打造商业地产的先决条件，一般来说，即将成型的商圈更具升值潜力。
中伟。神农步行街占据嘉禾核心地段，交通四通八达，人流涌动，车水马龙，聚集了嘉禾县城近80%的核心商业，商业需求非常旺盛，可以快速聚集人气，具有极大的升值潜力。
2， 商业地产靠“选”
社区商业、沿街商业、专业市场，是城市商业的重要组成部分，但是由于客户群较单一、周边商业引力有限，投资的回报率始终不温不火，同时，由于缺少统一的运营管理，人流、物流的混乱也是这些商业地产的一大通病。 复合型商业综合体可以很好地解决这些问题，
如中伟。神农步行街引入多种商业业态，采用科学化运营，形成大型主力店拉动、小型配套店补充的大型商业综合格局。各业态形成行业优势互补，吸引不同层次人流到访。科学的人车分流设计，使大流量客群不会出现嘈杂混乱的情况，保证商圈整体的高品质和稳定性。
3， 商业地产靠“谋”
商业地产，规划先行，销售在后，招商先行，这是保证旺场的关键。 硬规划：
一、筑的硬比例，如层高、开间、进深等要与荷载客流相匹配，满足客群购物基本需要的同时，还要具备休闲娱乐的功能;水电、煤气、排烟的线路及管道设计要兼顾安全和视觉效果。
二、商业布局中，品牌落位要从消费群定位出发，业态配比以富而不杂为标准;步行街、出入口、中庭等的设计要人性化，充满时尚感。
三、景观不仅能美化购物环境，更于无形中传播市场美誉度，各类植物、艺术造型、外灯光、标准导向风格要统一，规范商场整体感官度。
四、人流动线、车流动线、货流动线有序组织，在商业高效运营的同时，保证购物环境的安全、舒适度。
软规划;
商业地产所在地的辐射能力、目标消费群体的数量、品牌商家的经营状况、购物中心的消费体验。
中伟。神农步行街作为中伟控股集团的第一个纯商业项目，在动工前必定经过了缜密研判及前瞻性规划。
为保障项目前期规划的科学性、专业性，中伟集团特邀国内知名建筑设计院——湖南宏艺建筑设计有限公司进行产品设计，专业的规划团队，全盘高度的考量，为中伟。神农步行街的成功运营保驾护航。
4 ，商业地产靠“客”
客流是商业地产的血液，充足的客流供养下，商业地产才能充满生机、财源滚滚，因而在选择商业地产投资时，客流量、客流阶层一定要考虑在先。中伟。神农步行街，由人民路、珠泉路、中华路嘉禾县三大交通主干道
环绕，各长短途汽车、公交车均经过本项目，交通非常便利，具有极强的人流聚集能力。
5 ，商业地产靠“稳”
长期稳定运营的商业地产才有投资价值，商业地产自身的运作需要一个过程，积累客户、建立知名度、美誉度更需要时间。
一、实力中伟，长线投资有保证，
湖南中伟控股集团实力非常雄厚，下属集团分公司有3个，全资子公司有6个，公司主要业务涉及范围为矿山开采、冶金制造、玻璃制造、房地产开发等，业务遍布广东、贵州、湖南、四川等十几个省市。中伟地产集团目前在长沙、益阳、娄底、郴州以及贵州思南等多个房地产项目同时开发。建立了很好的信誉，也得到了湖南父老乡亲的一致好评。
二、中伟合作伙伴多，招商力度强
中伟集团与众多世界500强及国内知名企业建立了紧密合作关系，结成了战略合作伙伴，一流的招商实力和成熟的商业运作经验早已为业界熟知。
三、体验式商业中心概念的引入
有别于单店、组合店等商业模式，中伟。神农步行街集购物、休闲、娱乐于一体，形成聚合大型商业购物中心、五星级豪华影院、室内步行街、早教中心等多种业态为一体的复合功能体，不同业态客群资源共享，整体商业繁荣。
四、周边区域消费能力支持
中伟。神农步行街占据嘉禾县核心地段，潜在客流两万，消费力强劲，可以为商业长足发展提供充沛的客源保障。
五、商业地产价值上涨走势稳定，潜力巨大
国家经济发展前景明朗，为投资者营造了安全有力的大环境，随着城市建设的发展，商业地产投资的潜力价值呼之欲出。
6、商业地产靠“名”
实力雄厚的开发商不仅具有良好的口碑，更拥有完善的商业运营管理机制以及众多的优质合作伙伴，商场美誉度能够提升商业地产美誉度，商业整体的运营机制能够带动商业地产的良性发展。
中伟控股集团成立于20xx年，目前在长沙、益阳、娄底、郴州以及贵州思南等有多个房地产项目同时开发。
7、商业地产靠“管”
专业人才及丰富的经验积累可以为商业运作提供专业的商业管理支持，在先进的运营管理机制下，商业地产不再是一个个分散的个体。大到整体形象，小到活动运作，有专业模式的领导，将会实现1+1>2的效应。
中伟集团力求将企业的规划设计管理和科学运营有机的结合起来，打造一种全新的管理与设计模式，形成中伟集团的核心竞争力。
8、商业地产靠“势”
政策从根本上决定投资成败早已经成为不争事实，有力的投资政策为投资营造安全稳定的环境，才能保障资本快速“滚雪球”。
在楼市新政频出的今天，住宅投资遭遇寒冬，商业地产投资的利好性日渐凸显，选择中伟。神农步行街一定是您明智的选择。
9，商业地产靠“旺”
好邻居是无价宝。位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近，可以省去考察市场的时间和精力，借助这些店面的品牌效应招揽顾客，无形中带来巨大客流，提升商业地产业绩的同时，更提升商业地产的美誉度。
中伟。神农步行街引入国际最具竞争力的综合商业街区概念，深圳人人乐大型生活超市以及百货大卖场、经典影院、肯德基、通程电器等商家的进驻，集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、观光、文化等于一身，使商业地产之间强强联动升级，资本共荣，开业即旺场，缔造中伟。神农步行街365天无昼夜璀璨生活。
10，商业地产靠“涨”
1、经济态势助力，
2、优势区位助力，
3、中伟品牌助力
4、大型主力店助力
5、巨大客群流量助力
6、多功能业态助力
在以上六点的强力助推下，选择中伟。神农步行街必将回给您一个丰厚的回报。
从事房地产行业，这是我第一次参加系统的培训，很高兴有这样的一个成长的机会。本次培训内容涉及面广，黄维老师讲的很多项目的案例和一些房地产公司我都不知道，而通过此次培训，我觉得自己跟这个行业拉近了很大的一个距离。同时也学到很多道理，总结一下有以下几点:
做事情要有针对性:此次培训主要分为两部分，第一部分主要探讨房地产企业营销模式和房地产项目的营销，第二部分讲解有关销售方面的内容。结合自己目前所处的职位来说，第二部分培训内容可能更实用一些。里面讲到了很多的职责、团队管理、销售技巧等一些内容，收益很大。特别是市场调研这一块，通过这一次培训，我觉得以前自己去踩盘，不够针对性。同时我希望自己今后不管做什么事情，一定要有针对性，这样不仅能提高效率，而且能提高质量。
只有创新才会进步:黄维老师在培训的过程中，提到三个和尚怎么才能有水喝，答案很多。有人说三人合作，一起去挑水;也有人说一人休息，两人去挑水。我觉得最好的答案，应该是一个和尚去挑水，两个和尚去打井。为什么说这是最佳的答案呢?第一、前两个答案体现团队精神，但是却造成了人力资源的浪费。明明一个人可以做的事情，却要大家一起做，对于公司来说，领导是最不喜欢的。第二、一个和尚去挑水，两个和尚去打井这个方案不仅体现了团队精神，而且进行创新，他们已经站在从长远的角度看待问题。从这个例子得出，很多的时候，光有团队精神是往往不够的，我们必须学会创新，只有创新才会赢得最后的胜利。
学会要善于“表现自己”:某天黄维老师与朋友去看某楼盘，走到小区的门口，看到一位保洁人员跪着擦地板，这情景让给他们印象很深。先不去讨论这位保洁人员是真的在擦地板还是在“做秀”，他们的目的都已经达到了，并且听说那楼盘还是很有知名度。从某方面讲，我们可以把善于“做秀”理解为善于“表现自己”，在现实中那些善于“表现自己”的人往往更能受到领导的赏识，更得到大家的认同。而作为销售人员，我希望自己也要学会学会要善于“表现自己”，在今后的日子里要加油。
除了上述几点，还有像重庆售楼处被砸事件反映出的一些问题等，类似收获还有很多，在此得出一个结论，只有通过不断努力，才能证明自己的运气永远比别人好。
通过为期五天的房地产销售人员相关知识的培训，使我们销售部所有员工受益匪浅。并且对公司的企业文化，发展理念，各部门的职能有了一个系统地了解。为我们下一步更好的开展销售工作打下了良好扎实的基础。
作为一名销售人员，应具备自信、韧性、喜爱、感恩、倾听等基本素质，还要学会举一反三、自我总结、自我反省。并且在日常工作中注意提高业务水平，增强销售技能，培养敏锐的观察力，研究调查房产市场，从而了解在激烈的市场竞争中，服务是一个全过程。尽可能细化信息，注意平时工作中客户的积累、维护、沟通交流以及信息的收集、整理、反馈。
我本人觉得公司这次组织的培训非常好，促使我们在工作中进一步的学习，不断的提高，同时了解学习是一件贯穿生命始终的事情。只有不断地学习，才能进一步充实自我，完善自我，不会固步自封。同时，可以从学习中发现自身的欠缺点，对今后工作的进一步开展打下良好基础。也更加明白销售是一门非常有学问的课程。
在大多数人看来售楼员的工作好象很简单：不用出门，也不用去寻找，客户就会自己跑过来，推销呢，也很简单，将早已背得滚瓜烂熟的楼盘资料热情地向客户宣讲一番，然后回答几个类似“小区周边都有什么生活配套”的问题即可，既看不出有什么挑战性，也无需创造性，似乎谁都能胜任，其实不然。
我们可以先从发展商的角度来看。市场竞争不断向纵深发展的结果之一便是产品的“同质化”程度越来越高、服务在销售中所起的作用越来越大，同时需要企业应对市场变化的动作越来越灵敏。经过短短十余年时间的发展，中国地产市场不仅迅速由卖方市场转向了买方市场，产品“同质化”现象也日益凸显，因此，处于与客户接触第一线的售楼人员在整个营销体系中的作用也日益重要，其身份属性日趋复杂：她们是现场说服客户、促成最终购买的主力;她们的服务态度、服务精神折射着公司的经营理念、价值取向;她们是市场最新动态、客户实际需求、客户对公司广告、促销等营销手段反应的第一感知者;她们是客户资料信息的最佳收集、整理、深加工者。
我们还可以站在消费者的角度来看。“同质化”一方面使得消费者有了从容决策、理性选购的机会，但真要在几个价格、素质各方面均甚为接近的楼盘间作出最佳购买选择，对于在建筑结构、建筑材料、建设规划、环艺设计等方面知识有限的消费者来说，还真不是件轻而易举的事。一般的消费者这时多半会求助于亲戚、朋友、同事，其实亲戚朋友多半也并不是专家，他们的意见更主要是安慰剂而已。因此消费者最渴望、最需要的是能有一位专家出来，以客观的态度、专业的知识，为其提供从地段发展趋向、建筑规划理念、户型之于人居活动的关系、小区共享空间设置、绿化及环境设计物色等方面理性、中肯的分析意见。
因此，今天的售楼员不应是简单的“营业员”、“算价员”而应是能为客户提供购房投资置业、专业顾问服务的置业顾问;应该是能为发展商反馈市场信息、提供营销决策参考性意见的前线营销人士;是发展商经营理念和经营思想的自觉传播者。
这次培训为我们项目开盘做好了充分准备，使我们更有动力和信心，因为我们是一个团队，就更应该有团队的协作精神，为公司日后的业绩增长贡献力量。
人居历史及最新人居理念、现代生活方式的演变对建筑的影响、城市及小区规划理念、中外建筑简史、室内室外空间协调基本概念，只有掌握了这些知识，才能为顾客解疑答难，提供真正的顾问服务;
竞争对手调查内容与调查技巧。这是为客户提供理性比较分析的基础。
客户资料收集、整理、加工知识，只有具备这方面的知识，才能为公司调整营销策略、制定下一个楼盘发展计划、培育企业核心竞争能力提供一线市场资料。
(一)专业术语
1、房地产：房地产是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，又称不动产。两者具有整体性和不可分割性。
2、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。
3、土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地。
4、土地使用权出让年限：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其它用地50年。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。
5、三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。
6、七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。
7、房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场;
1)一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
2)二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。
3)三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。
8、银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。
商业地产贷款首付款为房款总额的50%
9、五证：a. 《国有土地使用证》;b《建设用地规划许可证》;c. 《建设工程规划许可证》;d《建筑工程施工许可证.》;e.《商品房预(销)售许可证》。
10、◆占地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积，即建设用地。
◆总建筑面积：指在建设用地范围内所有建筑物各层建筑面积之和; ◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。(如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0)
◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。(如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%)
◆套内建筑面积：房屋按套计算的建筑面积，是指房屋内的使用面积、墙体面积及阳台的建筑面积之和;
◆套内使用面积：指室内的净面积，即地板面积。不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：
A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算;
B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积;
C、非公用楼梯(包括跃层住宅中的套内楼梯)按自然层数的使用面积总和计入使用面积;
D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。
◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值;
◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
◆得房率：是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套(单元)建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑面积。
◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 ◆期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
◆现房：是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房：是指没有装修的房。
◆进户：是指业主领取钥匙，接房入住。
◆契税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。
征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
(1)国有土地使用权出让;
(2)土地使用权转让，包括出售、赠予、交换;
(3)房屋买卖;
(4)房屋赠予。
商业地产的基本概念
什么是“商业地产”?
狭义概念——意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、购物中心、步行街以及社区商业等。
广义概念——除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产，
商业房地产的类别划分
商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如shopping mall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统
一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式;对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。
按照行业类别分类
零售功能商业地产(百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心)
娱乐功能商业地产(电影城、娱乐城、KTV)
餐饮功能房地产(大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店)
健身服务及休闲功能商业地产(健身中心、美容院、SPA)
专业商业地产(专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场
居住以及办公用商业地产(写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓) 按照市场辐射范围分类
邻里型——辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店
社区型——辐射范围≤3公里，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店
区域型——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店
超区域型——辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”;总建筑面积10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口>50万
超级型——这就是传说中的超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市。
做为一名普通的销售人员在跟进客户方面应具备的房地产销售技巧说起，也许我们在很多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。
首先，我想从自已做为一名普通的销售人员在跟进客户方面应具备的房地产销售技巧说起，也许我们在很多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。
1：房地产销售技巧最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。销售工作就是与人打交道，需要专业的沟通技巧，这使销售成为充满挑战性的工作。对待客户要一视同仁，不能嫌贫爱富，不分等级的去认真对待每一位客户，我们的热情接待使他对我们的楼盘也充满了好感，那么我们的目的也就达到了。
2：接待客户的时候不要自己滔滔不绝的说话，好的销售人员必然是个好听众，通过聆听来了解客户的需求，是必要条件;同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来判断他们内心的想法，是重要条件;更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要看准时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。
3：机会是留给有准备的人：在接待客户的时候，我们的个人主观判断不要过于强烈，像“一看这个客户就知道不会买房”“这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，对一些意向客户沟通的不够好，使得这些客户到别的楼盘成交，对客户不够耐心，沟通的不够好，对客户没有及时的追踪导致失去客户等等。还是那句老话，机会只留给有准备的人。
4：做好客户的登记，及进行回访跟踪。不要在电话里讲很长时间，电话里都说了，客户就觉得没有必要过来了。
5：经常性约客户过来看看房，了解我们的楼盘。针对客户的一些要求，为客户选择几个房型，使客户的选择性大一些。多从客户的角度想问题，这样可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，让客户觉得你是真的为他着想，可以放心的购房。
6：提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的问题就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的信任自己，这样对我们的楼盘也更有信心。客户向你咨询楼盘特点、户型、价格等等的时候，一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。
7：学会运用房地产销售技巧。对待意向客户，他犹豫不决，这样同事之间可以互相制造购买氛围，适当的逼客户尽快下定。凡事心急人不急沉着应战也许客户就要成交了，但是由于一些小小的原因，会让他迟迟不肯签约，这个时候是千万不能着急的，因为你表现出越急躁的态度，客户越是表示怀疑。你可以很亲切地问一下客户还有什么需要解决的问题，然后再细心地和他沟通，直到最后签约。当然，在解释的时候，所要表现出来的态度就是沉着，冷静，并且没有太过于期待客户能够成交。
8：与客户维系一种良好的关系，多为客户着想一下也是一种房地产销售技巧，这样的话，你们可以成为朋友，他的亲朋好友都可能是你的下个客户。
9：如果这次没成功，立即约好下次见面的日期。我们的销售并不能够做到百发百中，每次新客户过来都能成交。毕竟现在的经济形势是不会出现这样好的结局的。假设这次没有能够现场定房成功，那么在客户要离开的时候，不妨试着与他约定下次来现场的日期，这样你可以更加了解客户的需求，也可以帮助你确定客户的意向程度。
10：记住客户的姓名。可能客户比较多，不一定能够记得所有的客户姓名，但是，如果在你的客户第二次来到现场的时候，你能够立刻报出他的姓名，客户会觉得你很重视他，也能表现出你的专业态度。不妨去强化记忆一下，实际上在每次接待完客户以后多想想接待过程，再加上平时的回访工作，你是可以记得的，至少是他的姓氏!
以上就是我的房地产销售技巧，我以后要这样做，不能纸上谈兵，引用一句话：能说不能做，不是真本领!
商业地产: 作为商业用途的地产，用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。
商圈：是指商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。
所有权：是所有人依法对自己财产所享有的占有,使用,收益和处分的权利。
产权：产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
经营权：经营者对其经营财产的一种占有、使用和收益的权利。
零售业：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，直接关系到居民的生活质量和生活方式，商业行为的最后一步。
开发商：开发项目，做为项目的第一承担人、所有人。
商业用地：商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。
国内一线城市：指对本国经济、政治具有重要作用的大都市。在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，领先于其他城市。如：上海、北京、广州、深圳、天津
国内二线城市：指除一线城市以外，省会、旅游城市，京广、京沪等主要干线旁边的城市等，如：成都、武汉、南京、苏州、无锡、济南、长沙、郑州、西安、哈尔滨、杭州、沈阳、青岛、大连、宁波、厦门等
国内三线城市：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲、长春、温州、佛山、东莞等其它较发达城市。
五证一书：“五证一书”指的是商品房屋预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书。
【商业物业】
占地面积：占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。
建筑面积：建筑展开面积，它是指建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。
经营面积(实用面积、柜台面积)：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。地上面积：指自然地面以上各楼层的建筑面积总和。
地下面积：指自然地面以下的(如地下室的)建筑面积总和。
建筑红线: 也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。
道路红线：城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线，在红线内不允许建任何永久性建筑。
建筑密度：等于占地面积除以土地面积，密度越低舒适度越高。
容积率：指总建筑面积除以用地面积的值，容积率越低舒适度越高。
绿地率：各类绿地总面积除以总占地面积100%。
公摊率：公用建筑面积(即分摊面积)/建筑面积 100%。
框架结构：框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，空间分隔灵活，自重轻、较大空间的建筑结构。如：购物中心等
砖混结构：指建筑物用砖或者砌块砌筑，梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。以
小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。适合开间进深较小，房间面积小，多层或低层的建筑，对于承重墙体不能改动。如：商业街等
钢结构：以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。钢材的特点是强度高、自重轻、刚度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特别适宜。如：建材城等配套设施：综合硬件配套设施
1)方便或吸引消费者来此购物消费的外部配套;吸引 室外广场、下沉式广场、停车场
2)输送消费者至各个商业结构称的引导配套; 输送 手扶梯、观光梯等
3)留住消费者在此消费和享受的综合功能配套。留住 娱乐设施等
室外广场：居民休闲、健身、集会的场所。绝大多数shopping mall都拥有一个相应规模的室外广场。室外广场已成为一个充分发挥商业功能的场所，一方面展现了丰富的商业促销和展示活动，另一方面又形成室内商业外部化的活广告效应。室外广场已成为购物中心吸引人流的一个重要手段。
下沉式广场：下沉式是城市休闲广场的一种设计手法，应当与邻近地下空间串连融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。它是一个围合式的开敞公共空间，将人流往下吸引，极大地提高了地下商场的租赁价值。
临街面：与街道相临的一面;
裙楼：一般指在一个多层建筑的主体下半部分，修建的横切面积大于建筑主体本身横切面积的低层附属建筑体。
层高：下层地面到上一层地面的距离。
净高：层高减去楼板厚度，商业上通常指吊顶后天花到地面的距离。
柱距：柱距就是两根柱子中心线到中心线的距离。
大堂：建筑内部宽敞开阔的空间，用于会客、活动、礼议、展览等。
中庭：建筑内部的庭院空间，形成具有位于建筑内部的“室外空间”，现代购物中心商业结构的大橱窗，将各个商业功能在一个空间内展示出来，一方面引导消费者在商场内消费和购物、另一方面又通过展示作用提高各层商业价值。
回廊：在建筑物内设置在二层或二层以上曲折环绕的回形走廊。
开间：空间的宽度，一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
进深：空间的纵深长度。大门一面的墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
动线：意指人在室内室外移动的点，连合起来成为就成为动线。超市与百货的动线设计要更特别加强迂回，以便消费者能多看到各个销售点。
垂直动线：各楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。
平面动线：是指同一水平面或楼层内的通道、大堂等。
外联动线：商场与外部连接的通道等。如出入口、汽车入口、地铁接驳站、公交接驳。导示系统：在公共场所设置的指引标示牌，如洗手间、收银台、服务台、楼层品牌分布图。
一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。(通常开发商负责)
二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。(通常经营商负责)
挑檐：楼顶或门楣平面凸出墙体的部分，主要是为了方便做屋面排水。其次挑檐起到美观得作用。
柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备。
货架：货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。
【商业操作】
投资、融资：指货币转化为资本的过程。投资可分为实物投资和证券投资。前者是以货币投入企业，通过生产经营活动取得一定利润。后者是以货币购买企业发行的股票和公司债券，间接参与企业的利润分配。
融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。
商业定位：1、规模定位2、主题定位3、档次定位4、消费群定位5、业态分布与商户组合6、后续经营管理设想
商业格局：指在一定的范围内商业的局势、态势、分布比例等。
商业规划：商业项目的定位规划、商业经营规划、业态的组合规划、商业建筑格局规划等。
业态组合：多种业态在商业中心的分布、布局、比例等。
混业：一种现代商业管理状态下的新型业态形式，对经营商品有限有限定。在名店的概念上，不在男装、女装、珠宝首饰之间设定限制。
商铺划分：商业物业进行商铺的功能分割及铺位分割。
商业招商：开发商在开发阶段以及管理商在管理运营阶段引入零售、娱乐、餐饮、及其它服务商家到商业物业开设店铺，进行商业的持续经营过程。
主力店：主要包括百货商店、大型超市、大型专业店、大型娱乐等。具有以下三条特征
1、拥有高价值的品牌号召力2、能主动吸引人流3、较强抗风险能力经营稳定。
主力店招商：主力店与半主力店在商业物业里处于核心地位，又因为占用面积大，对建筑有特殊要求，在进行招商时，应对其采取优先招商的策略并给予较多优惠条件。
主力店率先入驻优点：1、稳定整个商业地产 2、保证人流量3、带动并高价招商4、带动并高价销售商铺。
公开招商：以公开的形式如广告招商等进行商户招商。
定向招商：招商人员主动上门与目标商户联系，向目标商户推介商业物业，并说服其进场经营的招商方式。
国际一线品牌：lv路易威登 ,giorgio armani乔治阿玛尼, chanel夏奈尔 ,hermes爱马仕 dior迪奥, versace范思哲 ,gucci古琦, prada普拉达
国际二线品牌：calvin klein卡尔文克莱 ,d&g(dolce&gabbana副线)
miumiu(普拉达副线)，levi"s, lee(均为牛仔为主)
国际三线品牌：only、vero moda、elane、艾格
国内一线品牌：百图、马克华菲、玛丝菲尔、jessica、 lily、太平鸟、g20xx国内二线品牌：浪漫一身、红袖、江南布衣、例外、歌力思、播
品牌号召力：商业上通常指品牌在行业内的影响力、带动作用。
免租期：为了帮助经营旺场减轻商家负担。商场经营管理方承诺在一定时间段内不收取商铺租金，以使商业尽快进入良性阶段的一个做法。
转手费(顶手费)：支付给先前的经营者，因为前者积累了很多无形的开店资本，如：客户、声誉等。转手费的高低，基本可代理商铺的经营状况。
收益率：收益率是指投资的回报率，一般以年度百分比表达，根据当时市场价格、面值、息票利率以及距离到期日时间计算。对公司而言，收益率指净利润占使用的平均资本的百分
比。
返租：是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后(主要针对现铺)同时又签定租赁合同，发展商给与投资者一定的租金回报(约为8%—12%)，而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理。
回购：开发商将产权已卖给经营者或投资者的商铺重新通过高价收购回来，以达到可以统一招商、经营管理的结果。
商业运营：商业地产的运营管理，保证商业地产的正常运转及持继赢利。
试营业：所谓“试营业”是企业的一种经营方式,主要是经营者向消费者告知该营业场所刚开张，管理可能不周密、服务可能有欠缺、正在完善，但绝不是指可以不用交税或可以在没有办理相关证照的情况下先尝试营业
投资回报率=(期末财产-期初财产)/期初财产100%;
投资回收期：是指用投资方式所产生的净收益补偿初始投资所需要的时间，其单位通常用“年”表示。(投资回收期一般从建设开始年算起，也可以从投资年开始算起，计算时应具体注明)
平效：销售业绩÷店铺面积得出卖场1平米的效率，平米效率越高，卖场的效率也就越高，同等面积条件下实现的销售业绩也就越高。
毛利：商业企业商品销售收入减去商品原进价后的余额。
纯利：毛利减去各项费用及税费后的纯利润
年营业额：年营业额是年销售额
进场费：进场费(也叫进店费)是商场和超市利用其在市场交易中的相对优势地位，向供货商收取的一种费用
出租率：招商率就是商场的出租率，分铺位数出租率以及面积出租率，铺位出租率指已签订合同铺位数量除以规划铺位总数的百分率，即出租率招商率指签约铺位面积除以规划内整个项目铺位面积总合的百分率
直营：总公司直接经营的连锁店，即由公司总部直接经营、投资、管理各个零售点的经营形态。
加盟：总公司提供一项独特的商业特权，并加上人员培训、组织结构、经营管理及商品供销的协助;而加盟店也需支付加盟费等相对的报偿，一种零售经营形态。
联营：商场经营者与商户合作经营，经营方式统一经营、统一收银、收益双方按约定比例提成(扣点)或(提成加扣点)。
旺场：店里顾客很多的时候。
冷场：淡场，店里顾客少的时候。
街区商业：以步行街为主要的建筑亮点，构筑开放式的商业建筑。特点：1、建筑等级低，投资少2：产权权属明确，适合独立经营。受中小投资者追捧，卖得快，赚得多。天价商铺，都在步行街上。3：后续管理运行成本低。
4：抗风险能力强(作为开发商而言)5：在日常运营管理中，边际收益的拓展点多。如：水电费、广告位、停车位、路卖、代开发票、电子保安、电子商务、物流、顶手费分成、中介服务
封闭式商铺：上部分空间封闭、四周也处于相对封闭的状态。大多数购物中心都是封闭式商铺。特点：1、较高建筑成本2、较高运营成本3、公摊较大4、一般采用统一经营管理。超外：超市经营区以外，一般由超市经营者租赁给小商户，利用超市人气带动消费，租金价格很高。
按金(押金)：商户在入驻时交给开发商一笔保证金。
租金方式
1、合资关系：双方各投入一部份资源。一般发展商投入场地，商家投入品牌、人员、管理经验及设备等，双方有股权上开成一个比例，然后在收益方面共同分成，风险共担。
2、固定租金：按每月每平方米的租金来计，这种合作关系是一种相对分离的合作关系，即无论商家经营状况如何，发展商都将拥有一个固定租金收入，经营风险完全由商家承担。
3、扣点(提成)：发展商按一个固定比率，从销售额当中提取租金收入。租金水平将会随销售额水涨船高或相应降低。
4、扣点(提成)+保底：基本按扣点方式操作，商家与开发商商定一个基数，当扣点数额达不到基数时按基数收取租金，当超过基数时按扣点数收取租金。
租金递增：也是租金上涨，商场在开业之初租金价格相对较低，随着人流量增加、销售额增加，商铺所有人上涨租金价格，通常在签定租赁合同时双方约定好租金递增比率。标志vi：项目标志logo及标志色彩图案应用，视觉传达。购物中心的标志特点：热烈的有商业氛围的、动感的积极的、发散的。
1小时经济圈：距离购物中心一个小时车程内的消费人群。
人流量：指单位时间内进入商业空间的人数。
辐射人群：是指商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引人群。gdp、(增长率)：国内生产总值，相对于上一年的gdp数值的比率。
人均gdp：国内生产总值除以人口总量。
财政收入：政府部门在一定时期内(一般为一个财政年度)所取得的货币收入，财政收入是衡量一国政府财力的重要指标。
社会消费品零售总额：指各种经济类型的批发零售贸易业、餐饮业、制造业和其他行业对城乡居民和社会集团的消费品零售额和农民对非农业居民零售额的总和。
居民储蓄存款余额：指某一时点城乡居民存入银行及农村信用社的储蓄金额，包括城镇居民储蓄存款和农民个人储蓄存款，不包括居民的手存现金和工矿企业、部队、机关、团体等单位存款
人均可支配收入：个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额
市场购买力：人们支付货币购买商品或劳务的能力，在一定时期内用于购买商品的货币总额，它反映该时期全社会市场容量的大小。
产业结构：第一产业(农业)第二产业(工业)和第三产业(服务业)相对比例，标志着一国经济发展水平的高低和发展阶段、方向。
恩格尔系数：食品支出总额占个人消费支出总额的比重。
“金角银边”：商业上通常称转角商铺作“金角”，称沿客动线干道的路两边作“银边”说明商业价格极高。
“放水养鱼”：商场在开业之初为了减少商家资金压力，租金价格相对较低。经过一至三年培育期，最终达到旺场。
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这次在青岛举办的【商业地产策划定位主次主力店组合模式与商业地产招商销售租务管理模式解读研修班】，之所以会选择参加这个课程，一是奔着课程讲师张老师过来的，二是借着这个商业地产培训课程，提升自己。此次商业地产培训课程的主要内容有：
一、商业地产成功的目标
二、商业地产十大定位
三、商业地产项目规划解析
四、商业地产项目阶段流程解析
五、商业地产项目招商主要内容
六、商业地产项目销售三段论
七、商业地产项目定位与落位注意事项
八、商业管理公司介入需知
九、商业地产的营销模式
十、全程案例穿插讲解
整个商业地产培训课程结合多个国内成败案例全面深度剖析现代商业地产全流程及新策略、，集中诠释新商业地产10大定位、5大规划、10大招商策略、8大注意事项，商业营销模式破除传统商业地产格局、重塑商业地产新时期多元化竞争力。
……
员工以研究、编写图书近百本，几乎70%的房地产从业人士都看过余老师的图书。近年来，为满足广大读者的学习需要，在研究编写图书之余，余源鹏老师每月在全国举办近百场房地产培训,商业地产培训课程,销售国内最新最全的房地产营销策划方案,在智地网提供免费的房地产开发流程,房地产基础知识资料下载,拥有最全的房地产培训视频和房地产公司管理制度,承接房地产营销策划、商业地产策划和房地产销售策划和代理业务。
商业地产的前期定位和业态规划”课程培训房地产欧式案名心得6p
无法规避这样一个事实，那就是投资热钱的涌入，商品室庐在相当一段时间里，成了人们第一投资品。再次经验国务院房地产市场调控办法、贷钱利率调剂、限购，让住宅投资客乱了阵脚，开端退却住宅市场，房地产欧式案名许多住宅市场的投资者被商业地产吸收，转战商业地产。房地产培训心得去年起头，国内浩大斥地商重新战略结构，从纯正或大批量斥地住宅名目，房地产培训缓缓转战商业地产。只做住宅”万科、金地、世茂、复地等守旧住宅斥地商相继将资金投入到商业地产的斥地中，加大持有物业的储蓄，并且均有表示将惟一于二三线城市的商业阐发体开发;SOHO中国连续收买了上海外滩名目、大虹桥板块的商业用地与市中心的名目，把战略布局的重点放在商业地产斥地上;中粮集体旗下商业地产停业开端进入世界布局阶段，将旗下所有的地产停业拟进入统一融资平台，实现全部上市;绿地集体与新鸿基集团也在今年发力商业地产，实现版图扩大。各路资金的注入对必要复杂资金投入的商业地产来讲，无疑是一个利好，但如何有效利用各路资金，摆房地产培训在商业地产眼前的一个课题
首先感谢公司指示布置这次为期天学习的时机，通过系统的培训活动，使我深入的认识到团队在工作中的首要性和如何做一民优秀房产置业顾问。这次培训我总结出了以下心得。
一个团队中，大家都要同心协力，相互配合、相互协调，必须有一个共同的价值观，领导者的指挥协调要有力。在我们的实际工作中，每一项工作任务的完成，都需要我们制订合理的工作计划，根据职责合理的分工，在实施过程中，一定要仔细考虑问题点和难点，找出对应的解决方法，同时每个成员一定要服从领导，严格执行下达的任务和使命，只有这样才能保证我们集体任务的顺利完成；对困难估计不够，准备不足以及思维模式的束缚也是导致我们项目失败的原因。日常工作中，我们也会经常遇到看似简单的问题，以惯有的思维去准备，当现实情况与想象中不同时，我们由于准备不足，容易造成混乱，极其被动。这就要求我们在解决一个问题时，一定要全面思考、认真准备，在碰到意外出现时才能从容应对。同时，在出现混乱、被动的情况下，大家一定要冷静，团结，要相互鼓励，积极探索，通过集体的力量找到解决问题的方法。
短短的七天培训使我学到了很多关于房地产行业的专业知识、工作技巧以及商务礼仪，明白了该如何调整自己的心态，如何与人有效地沟通交流。其中，给我感悟最深的是客户接待和金融知识两个环节。客户接待看似简单，要做好可就不是很容易，还从中学到了权证办理的基本流程、房地产抵押贷款成数年限及利率，还有公积金贷款的流程等等必备常识。我虽然刚接触这个行业，不懂得的地方还很多很多，但通过这次培训让我加深了对房产知识、销售人员的基本素质、对待客户的态度、如何解决实际工作中碰到的问题，以及公司楼盘具体情况和营销思路有更深一层的了解。通过此次培训，我觉得要想做好房地产销售工作，光有毅力和恒心还不行，应掌握适当的方法和技巧，做事情更要有针对性。
我本人觉得公司这次组织的培训非常好，促使我们在工作中进一步的学习提高，同时了解学习是一件贯穿生命始终的事情。只有不断地学习，才能进一步充实自我，完善自我，不会固步自封。同时，可以从学习中发现自身的欠缺点，对今后工作的进一步开展打下良好基矗同时，也更加明白销售是一门非常有学问的课程。绝不仅仅只是简单的“售”的动作，而是需要更多的准备、酝酿工作，在销售过程中与客户的交流、沟通、协商、了解。
“锲而舍之，朽木不折，锲而不舍，金石可镂。”这句话说明了成功需要一种精神的。销售人员就需要这种意志，要有不达目的决不罢休的信念，才有机会走向成功。销售是条漫长又艰辛的路，不但要保持冲劲十足的业务精神，更要秉承一贯的信念，自我激励，自我启发，才能坚持到底，渡过重重难关，走向最终胜利。
商业地产: 作为商业用途的地产，用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。
商圈：是指商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。
所有权：是所有人依法对自己财产所享有的占有,使用,收益和处分的权利。
产权：产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
经营权：经营者对其经营财产的一种占有、使用和收益的权利。
零售业：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，直接关系到居民的生活质量和生活方式，商业行为的最后一步。
开发商：开发项目，做为项目的第一承担人、所有人。
商业用地：商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。
国内一线城市：指对本国经济、政治具有重要作用的大都市。在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，领先于其他城市。如：上海、北京、广州、深圳、天津
国内二线城市：指除一线城市以外，省会、旅游城市，京广、京沪等主要干线旁边的城市等，如：成都、武汉、南京、苏州、无锡、济南、长沙、郑州、西安、哈尔滨、杭州、沈阳、青岛、大连、宁波、厦门等
国内三线城市：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲、长春、温州、佛山、东莞等其它较发达城市。
五证一书：“五证一书”指的是商品房屋预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书。
【商业物业】
占地面积：占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。
建筑面积：建筑展开面积，它是指建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。
经营面积(实用面积、柜台面积)：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。地上面积：指自然地面以上各楼层的建筑面积总和。
地下面积：指自然地面以下的(如地下室的)建筑面积总和。
建筑红线: 也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。
道路红线：城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线，在红线内不允许建任何永久性建筑。
建筑密度：等于占地面积除以土地面积，密度越低舒适度越高。
容积率：指总建筑面积除以用地面积的值，容积率越低舒适度越高。
绿地率：各类绿地总面积除以总占地面积100%。
公摊率：公用建筑面积(即分摊面积)/建筑面积 100%。
框架结构：框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，空间分隔灵活，自重轻、较大空间的建筑结构。如：购物中心等
砖混结构：指建筑物用砖或者砌块砌筑，梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。以
小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。适合开间进深较小，房间面积小，多层或低层的建筑，对于承重墙体不能改动。如：商业街等
钢结构：以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。钢材的特点是强度高、自重轻、刚度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特别适宜。如：建材城等配套设施：综合硬件配套设施
1)方便或吸引消费者来此购物消费的外部配套;吸引 室外广场、下沉式广场、停车场
2)输送消费者至各个商业结构称的引导配套; 输送 手扶梯、观光梯等
3)留住消费者在此消费和享受的综合功能配套。留住 娱乐设施等
室外广场：居民休闲、健身、集会的场所。绝大多数shopping mall都拥有一个相应规模的室外广场。室外广场已成为一个充分发挥商业功能的场所，一方面展现了丰富的商业促销和展示活动，另一方面又形成室内商业外部化的活广告效应。室外广场已成为购物中心吸引人流的一个重要手段。
下沉式广场：下沉式是城市休闲广场的一种设计手法，应当与邻近地下空间串连融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。它是一个围合式的开敞公共空间，将人流往下吸引，极大地提高了地下商场的租赁价值。
临街面：与街道相临的一面;
裙楼：一般指在一个多层建筑的主体下半部分，修建的横切面积大于建筑主体本身横切面积的低层附属建筑体。
层高：下层地面到上一层地面的距离。
净高：层高减去楼板厚度，商业上通常指吊顶后天花到地面的距离。
柱距：柱距就是两根柱子中心线到中心线的距离。
大堂：建筑内部宽敞开阔的空间，用于会客、活动、礼议、展览等。
中庭：建筑内部的庭院空间，形成具有位于建筑内部的“室外空间”，现代购物中心商业结构的大橱窗，将各个商业功能在一个空间内展示出来，一方面引导消费者在商场内消费和购物、另一方面又通过展示作用提高各层商业价值。
回廊：在建筑物内设置在二层或二层以上曲折环绕的回形走廊。
开间：空间的宽度，一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
进深：空间的纵深长度。大门一面的墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
动线：意指人在室内室外移动的点，连合起来成为就成为动线。超市与百货的动线设计要更特别加强迂回，以便消费者能多看到各个销售点。
垂直动线：各楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。
平面动线：是指同一水平面或楼层内的通道、大堂等。
外联动线：商场与外部连接的通道等。如出入口、汽车入口、地铁接驳站、公交接驳。导示系统：在公共场所设置的指引标示牌，如洗手间、收银台、服务台、楼层品牌分布图。
一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。(通常开发商负责)
二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。(通常经营商负责)
挑檐：楼顶或门楣平面凸出墙体的部分，主要是为了方便做屋面排水。其次挑檐起到美观得作用。
柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备。
货架：货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。
【商业操作】
投资、融资：指货币转化为资本的过程。投资可分为实物投资和证券投资。前者是以货币投入企业，通过生产经营活动取得一定利润。后者是以货币购买企业发行的股票和公司债券，间接参与企业的利润分配。
融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。
商业定位：1、规模定位2、主题定位3、档次定位4、消费群定位5、业态分布与商户组合6、后续经营管理设想
商业格局：指在一定的范围内商业的局势、态势、分布比例等。
商业规划：商业项目的定位规划、商业经营规划、业态的组合规划、商业建筑格局规划等。
业态组合：多种业态在商业中心的分布、布局、比例等。
混业：一种现代商业管理状态下的新型业态形式，对经营商品有限有限定。在名店的概念上，不在男装、女装、珠宝首饰之间设定限制。
商铺划分：商业物业进行商铺的功能分割及铺位分割。
商业招商：开发商在开发阶段以及管理商在管理运营阶段引入零售、娱乐、餐饮、及其它服务商家到商业物业开设店铺，进行商业的持续经营过程。
主力店：主要包括百货商店、大型超市、大型专业店、大型娱乐等。具有以下三条特征
1、拥有高价值的品牌号召力2、能主动吸引人流3、较强抗风险能力经营稳定。
主力店招商：主力店与半主力店在商业物业里处于核心地位，又因为占用面积大，对建筑有特殊要求，在进行招商时，应对其采取优先招商的策略并给予较多优惠条件。
主力店率先入驻优点：1、稳定整个商业地产 2、保证人流量3、带动并高价招商4、带动并高价销售商铺。
公开招商：以公开的形式如广告招商等进行商户招商。
定向招商：招商人员主动上门与目标商户联系，向目标商户推介商业物业，并说服其进场经营的招商方式。
国际一线品牌：lv路易威登 ,giorgio armani乔治阿玛尼, chanel夏奈尔 ,hermes爱马仕 dior迪奥, versace范思哲 ,gucci古琦, prada普拉达
国际二线品牌：calvin klein卡尔文克莱 ,d&g(dolce&gabbana副线)
miumiu(普拉达副线)，levi"s, lee(均为牛仔为主)
国际三线品牌：only、vero moda、elane、艾格
国内一线品牌：百图、马克华菲、玛丝菲尔、jessica、 lily、太平鸟、g20xx国内二线品牌：浪漫一身、红袖、江南布衣、例外、歌力思、播
品牌号召力：商业上通常指品牌在行业内的影响力、带动作用。
免租期：为了帮助经营旺场减轻商家负担。商场经营管理方承诺在一定时间段内不收取商铺租金，以使商业尽快进入良性阶段的一个做法。
转手费(顶手费)：支付给先前的经营者，因为前者积累了很多无形的开店资本，如：客户、声誉等。转手费的高低，基本可代理商铺的经营状况。
收益率：收益率是指投资的回报率，一般以年度百分比表达，根据当时市场价格、面值、息票利率以及距离到期日时间计算。对公司而言，收益率指净利润占使用的平均资本的百分
比。
返租：是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后(主要针对现铺)同时又签定租赁合同，发展商给与投资者一定的租金回报(约为8%—12%)，而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理。
回购：开发商将产权已卖给经营者或投资者的商铺重新通过高价收购回来，以达到可以统一招商、经营管理的结果。
商业运营：商业地产的运营管理，保证商业地产的正常运转及持继赢利。
试营业：所谓“试营业”是企业的一种经营方式,主要是经营者向消费者告知该营业场所刚开张，管理可能不周密、服务可能有欠缺、正在完善，但绝不是指可以不用交税或可以在没有办理相关证照的情况下先尝试营业
投资回报率=(期末财产-期初财产)/期初财产100%;
投资回收期：是指用投资方式所产生的净收益补偿初始投资所需要的时间，其单位通常用“年”表示。(投资回收期一般从建设开始年算起，也可以从投资年开始算起，计算时应具体注明)
平效：销售业绩÷店铺面积得出卖场1平米的效率，平米效率越高，卖场的效率也就越高，同等面积条件下实现的销售业绩也就越高。
毛利：商业企业商品销售收入减去商品原进价后的余额。
纯利：毛利减去各项费用及税费后的纯利润
年营业额：年营业额是年销售额
进场费：进场费(也叫进店费)是商场和超市利用其在市场交易中的相对优势地位，向供货商收取的一种费用
出租率：招商率就是商场的出租率，分铺位数出租率以及面积出租率，铺位出租率指已签订合同铺位数量除以规划铺位总数的百分率，即出租率招商率指签约铺位面积除以规划内整个项目铺位面积总合的百分率
直营：总公司直接经营的连锁店，即由公司总部直接经营、投资、管理各个零售点的经营形态。
加盟：总公司提供一项独特的商业特权，并加上人员培训、组织结构、经营管理及商品供销的协助;而加盟店也需支付加盟费等相对的报偿，一种零售经营形态。
联营：商场经营者与商户合作经营，经营方式统一经营、统一收银、收益双方按约定比例提成(扣点)或(提成加扣点)。
旺场：店里顾客很多的时候。
冷场：淡场，店里顾客少的时候。
街区商业：以步行街为主要的建筑亮点，构筑开放式的商业建筑。特点：1、建筑等级低，投资少2：产权权属明确，适合独立经营。受中小投资者追捧，卖得快，赚得多。天价商铺，都在步行街上。3：后续管理运行成本低。
4：抗风险能力强(作为开发商而言)5：在日常运营管理中，边际收益的拓展点多。如：水电费、广告位、停车位、路卖、代开发票、电子保安、电子商务、物流、顶手费分成、中介服务
封闭式商铺：上部分空间封闭、四周也处于相对封闭的状态。大多数购物中心都是封闭式商铺。特点：1、较高建筑成本2、较高运营成本3、公摊较大4、一般采用统一经营管理。超外：超市经营区以外，一般由超市经营者租赁给小商户，利用超市人气带动消费，租金价格很高。
按金(押金)：商户在入驻时交给开发商一笔保证金。
租金方式
1、合资关系：双方各投入一部份资源。一般发展商投入场地，商家投入品牌、人员、管理经验及设备等，双方有股权上开成一个比例，然后在收益方面共同分成，风险共担。
2、固定租金：按每月每平方米的租金来计，这种合作关系是一种相对分离的合作关系，即无论商家经营状况如何，发展商都将拥有一个固定租金收入，经营风险完全由商家承担。
3、扣点(提成)：发展商按一个固定比率，从销售额当中提取租金收入。租金水平将会随销售额水涨船高或相应降低。
4、扣点(提成)+保底：基本按扣点方式操作，商家与开发商商定一个基数，当扣点数额达不到基数时按基数收取租金，当超过基数时按扣点数收取租金。
租金递增：也是租金上涨，商场在开业之初租金价格相对较低，随着人流量增加、销售额增加，商铺所有人上涨租金价格，通常在签定租赁合同时双方约定好租金递增比率。标志vi：项目标志logo及标志色彩图案应用，视觉传达。购物中心的标志特点：热烈的有商业氛围的、动感的积极的、发散的。
1小时经济圈：距离购物中心一个小时车程内的消费人群。
人流量：指单位时间内进入商业空间的人数。
辐射人群：是指商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引人群。gdp、(增长率)：国内生产总值，相对于上一年的gdp数值的比率。
人均gdp：国内生产总值除以人口总量。
财政收入：政府部门在一定时期内(一般为一个财政年度)所取得的货币收入，财政收入是衡量一国政府财力的重要指标。
社会消费品零售总额：指各种经济类型的批发零售贸易业、餐饮业、制造业和其他行业对城乡居民和社会集团的消费品零售额和农民对非农业居民零售额的总和。
居民储蓄存款余额：指某一时点城乡居民存入银行及农村信用社的储蓄金额，包括城镇居民储蓄存款和农民个人储蓄存款，不包括居民的手存现金和工矿企业、部队、机关、团体等单位存款
人均可支配收入：个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额
市场购买力：人们支付货币购买商品或劳务的能力，在一定时期内用于购买商品的货币总额，它反映该时期全社会市场容量的大小。
产业结构：第一产业(农业)第二产业(工业)和第三产业(服务业)相对比例，标志着一国经济发展水平的高低和发展阶段、方向。
恩格尔系数：食品支出总额占个人消费支出总额的比重。
“金角银边”：商业上通常称转角商铺作“金角”，称沿客动线干道的路两边作“银边”说明商业价格极高。
“放水养鱼”：商场在开业之初为了减少商家资金压力，租金价格相对较低。经过一至三年培育期，最终达到旺场。
从事房地产行业，这是我第一次参加系统的培训，很高兴有这样的一个成长的机会。本次培训内容涉及面广，黄维老师讲的很多项目的案例和一些房地产公司我都不知道，而通过此次培训，我觉得自己跟这个行业拉近了很大的一个距离。同时也学到很多道理，总结一下有以下几点：
做事情要有针对性：此次培训主要分为两部分，第一部分主要探讨房地产企业营销模式和房地产项目的营销，第二部分讲解有关销售方面的内容。结合自己目前所处的职位来说，第二部分培训内容可能更实用一些。里面讲到了很多的职责、团队管理、销售技巧等一些内容，收益很大。特别是市场调研这一块，通过这一次培训，我觉得以前自己去踩盘，不够针对性。同时我希望自己今后不管做什么事情，一定要有针对性，这样不仅能提高效率，而且能提高质量。
只有创新才会进步：黄维老师在培训的过程中，提到三个和尚怎么才能有水喝，答案很多。有人说三人合作，一起去挑水;也有人说一人休息，两人去挑水。我觉得最好的答案，应该是一个和尚去挑水，两个和尚去打井。为什么说这是最佳的答案呢?第一、前两个答案体现团队精神，但是却造成了人力资源的浪费。明明一个人可以做的事情，却要大家一起做，对于公司来说，领导是最不喜欢的。第二、一个和尚去挑水，两个和尚去打井这个方案不仅体现了团队精神，而且进行创新，他们已经站在从长远的角度看待问题。从这个例子得出，很多的时候，光有团队精神是往往不够的，我们必须学会创新，只有创新才会赢得最后的胜利。
学会要善于“表现自己”：某天黄维老师与朋友去看某楼盘，走到小区的门口，看到一位保洁人员跪着擦地板，这情景让给他们印象很深。先不去讨论这位保洁人员是真的在擦地板还是在“做秀”，他们的目的都已经达到了，并且听说那楼盘还是很有知名度。从某方面讲，我们可以把善于“做秀”理解为善于“表现自己”，在现实中那些善于“表现自己”的人往往更能受到领导的赏识，更得到大家的认同。而作为销售人员，我希望自己也要学会学会要善于“表现自己”，在今后的日子里要加油。
除了上述几点，还有像重庆售楼处被砸事件反映出的一些问题等，类似收获还有很多，在此得出一个结论，只有通过不断努力，才能证明自己的运气永远比别人好。
“世界上没有完美的个人，只有完美的团队”在日常工作中，自己心中时常抱怨：感觉这个员工太懒惰，那个员工能力差，以至于很多工作没有下分到人，自己大包大揽，结果事情也没有做到位，也没有达到公司领导的要求。听完候老师的讲课后，自己仔细分析，寻找原因。原来问题的根结在于自己的领导力、执行力上。归根结底是没有领导好、建设好自己的团队。所以下一步重点工作目标是自己的团队建设，将自己的团队建设成为具有学习型、创造型、实干型的组织，使其成为瑞特的资产而不是负债。
“员工永远不会做你希望的，只会做你监督、检查的”以前工作没做好的很大一部分原因是自己监督、检查力度不够，以至于很多制度没有执行下去。现在我认识到，对你所安排的工作如果没有时间去验证、没有价值去考核，是很难达到你所想要的结果的。所以在今后的工作中一定要坚定不移地提高自己的监督、检查及考核力度。使自己不能再像以前那样只是就付了事，完成公事的组织，而是一个由做任务转变为有明确的时间、价值考核的做结果的团队。
通过这次培训国，我也认识到自己知识的闭塞、能力的有限。今后我一定会努力学习，抱着有回抱的理念去工作、去建设自己的团队。“有心人，天不负”我想我一定能给瑞特公司打造价值的后勤管理团队。
我为何要来到黄埔训练营学习?这个问题一直困惑着我。刚开始公司领导通知要我参加一个培训，我的心里很抵触，以为有什么好培训的，而且还占用了我的休息日的时间，平时工作那么忙，本想在礼拜天好好休息一下，这下泡汤了。可当我参加完培训后才明白，当初的想法错了，我为能获得这么好的学习机会而高兴。现在我才知道来到这里学习的原因是什么——为了生存!
也许有人要说：“有那么严重吗?我没学过不也过得挺好吗，也许比你还好”。我说你错了，举个简单的例子：人类最早还不知道如何使用火的时代，过得是茹毛饮血的生活，而正是为了更好的生存下去(这是动物的本能)通过不断的学习和经验积累，发现了火不但能烧烤食物，带来温暖，还可以照明，自从用火以后，人类就开始控制了一种强大的物质力量。从此才有人猿的真正区别，人才成为真正的人。用古人类学家贾兰坡的话来说，“这个强大的物质力量——火，使形成中的人类逐渐确定了‘人性’，创造了自己!”。这说明人类本身进化的特点在于懂得学习，而学习的最终目的就是更好的生存。
现代社会，竞争激烈，人与人的竞争，企业间的竞争，政体间的竞争等等，无处没有竞争，如果想要立于不败之地，想要生存下去，那就需要学习更多的各种知识，提高自己的竞争力。多学一些知识就多一份成功的把握。因此，学习有那么重要，我又有何理由不去呢?(我要感谢公司领导给了我这次培训的机会，让我学习到了新的理念，开阔了视野，增长了见识。)所以，我觉得只要明确了学习的目标，端正了学习的态度，就能成功生存下去。一个积极的心态就是成功的动力，因此有什么样的态度，就有什么样的人生。做一名成功的人并不难，只需要：敬业、勤奋、忠诚、自制、进取、协作、热情的态度。
有了一个好的心态，就会用真情去工作，用感恩的心去工作，在工作中体会乐趣。一个人的态度直接决定了他的工作行为，决定了他对待工作是敷衍了事还是尽心尽力，是安于现状还是积极进取。你可以选择维持现状，也可以选择拼搏进取，这就取决于你内心是否热爱这份工作，有无工作激情和进取心。用不同的态度对待问题就会有不一样的结果，目标不一定太高，只要今天做的比昨天的更好。如果失败了，也不可怕，可怕的是你不知道是如何失败的，首先要从自己身上找原因，不给失败找理由，因为成功就在失败后面。对我们而言，无论做什么事情，都要记住自己的责任，无论在什么样的工作岗位上，都要对自己的工作负责。不要用任何借口来为自己开脱或搪塞，完美的执行是不需要任何借口的。
还有一些人因为事小而不愿去做，或抱有一种轻视的态度。有一个故事，在开学第一天，苏格拉底对他的学生们说:“今天咱们只做一件事，每个人尽量把胳臂往前甩，然后再往后甩。”说着，他做了一遍示范。“从今天开始，每天做300下，大家能做到吗?”学生们都笑了，这么简单的事，谁做不到?可是一年之后，苏格拉底再问的时候，全班却只有一个学生坚持下来。这个人就是后来的大哲学家柏拉图。因此说只要有坚持的心态，才能促使
你养成良好的习惯，伟大离你也会不远了。这同样也适用于一个团队，如果团队中的每个人都齐心协力的一起努力那它一定会取得最好的成绩，这是我们追求的最终目标。
同样，一个企业想要获得成功，必须首先从引导员工有一个统一的心态做起，首先通过改进企业的环境(包括物质环境及精神环境)，给员工创造一个能健康成长的条件，其次可以给每个部门或班组间制定一个竞争机制，让每个人都感受到压力从而激发工作的热情，如以班组为单位可以互相PK业绩，看哪个班组计划或定额完成的好，有无工作失误，精神状态如何等等方面，然后综合打分，谁的分高可在月底集体表扬并奖励，由此可培养员工的集体荣誉感及责任感，进一步加强团队的凝聚力，真正形成一个“剑锋所指，所向披靡”的团队。最后在制度的执行上要严格，并监管有力，才能达到制度的作用。
世上不可能有真正的完美，但应该有一个追求完美的心态，并将其做为生活习惯。但如果缺乏对完美的执着追求，事事以为“差不多”便可，结果是：由于执行的偏差，导致许多“差不多的计划”到最后一个环节已经变得面目全非。
成功取决于态度，成功也是一个长期努力积累的过程，没有谁是一夜成名的。所谓的主动，指的是随时准备把握机会，展现超乎他人要求的工作表现，以及拥有“为了完成任务，必要时不惜打破常规”的智慧和判断力。知道自己工作的意义和责任，并永远保持一种自动自发的工作态度，为自己的行为负责，是那些成功之人和凡事得过且过之人的最根本区别。
以上就是我参加训练营这些天自己的一些感想。
为何此次培训营会给我留下如此深刻的印象?这与他的教学方式有很大关系，此次培训课以学员为中心的EL式学习，与原先以讲师为中心的PL式学习有很大不同，讲师与学员是互动式的教与学，PK始终贯穿始终，并加入了体验性感悟与现场突破练习，通过理论宣讲，案例分析，各个团队的实际比拼，以及角色扮演、教学游戏等方式让你在现场就可立即将所学知识与认识运用到实际操作当中去，并借助音乐，灯光，肢体操练，影片展示等多元化的训练方式，能让人特别直观的感受到所讲理论的效果，加上主持人的专业，讲师的优秀和助教的热情，使你能很快地融入到现场的气氛当中去，因此给人的印象特别深刻。
安全是我们煤矿工作的重中之重。没有安全,就无从谈起生产。安全是广大职工的最大福利，只有确保了安全生产，我们职工的辛勤劳动才能切切实实、真真正正的对其自身生活产生较为积极的意义。
如今之下，尽管科学发展日新月异，全国范围内安全形势也有了一定的好转，可一些大的事故还时有发生。虽然，我矿在矿党政班子的正确领导和全体干部职工的共同努力下，20xx年度在安全生产、开掘进尺、原煤产量上取得了可喜成绩。可对新的20xx年度，我们仍要心存忧虑。因为忧虑是我们的朋友，荣誉和花环最易变成致命的毒药。对于煤矿而言，只有抓住了安全，其它诸如指标、效益、产量之类的东西才有可能实现。如果把煤矿的生产经营比做一座大厦的话，实现了安全生产，就可以说它有了一个较为稳固的根基。
我们的新庄煤矿要在崭新的20xx年甚至更远的将来持续实现安全生产、高产高效，这需要全体新庄人立足本职，努力实现本质安全。功坚克难，拼搏进取，大干苦干。
立足本职，一般职工的理解是，做好本岗位的生产工作，其它一概不问。秉承李斯的“老鼠哲学”，不在其位，不谋其政。可对于我们从事特殊行业的煤矿工人而言。立足本职不只是做好生产工作而已。首先，还要时刻不忘自身所处的工作环境对人身的危害性，内心牢固树立一种危险意识，并时刻晓得自己是一煤矿工人，在对安全的态度上，不但要按章作业，努力抵制三违，自我保安，而且还要做到互保联保，在考虑到自身的安全的情况下还要考虑到他人的安全。这是优秀员工的底线，也是做人的美德。另外还要有一种团队意识，或者说集体意识。对于在井下工作的职工而言，因为所受教育和家庭背景的不同，个人素质上难免参差不齐，出现某个人怀着刻毒的心理损坏机械设备或电气元件，作为该集体一员的任何人从立足本职出发都有义务制止其行为。立足本职更多的体现的是一种责任心，一种做工作的其码的职业道德规范。
我对我所在的职工培训这一工作岗位，立足本职就是要以较高的标准要求自己，高质量完成领导交给的任务。在职工培训这一块，出新出奇，努力培养职工的学习性趣，提高职工的操作技能，和安全基础知识，真正做到以学习《煤矿职工安全手册》为主，并兼顾到其它学习方式的开展。突出职工的思想教育工作，并努力做到富有艺术性，切切实实的起到能够引导职工的向善意识，提高职工素质，鼓舞士气、振奋人心，协助队长、书记塑造职工的安全责任心，工作进取心。
任何先进的企业，不在机械或生产工艺的先进，而在于人的思想的先进，也就是说一个优秀的企业的存在，首先要为之存在一批优秀的员工。以人为本，首先是以人的生命为本，以尊重人的先进的意识和思想为本。队内围绕着开展民主生活会,组织工人参于队务管理,来积极吸取职工对于安全生产的有益意见和可实施办法。在做到民主管理的同时，又使各项工作有条不紊，扎实开展。对于做队务管理工作的队领导来说这也是在立足本职。努力工作，生产搞上去，做出好的成绩，这也是立足本职。立足本职包含着方方面面。只要我们每位职工，从自身出发，牢固树立安全第一，质量第二，生产第三的思想，遵规循章，抵制三违，迎难而上，奋力拼搏，以饱满的热情，高度的责任心去做工作，就可以促进我们自身的本质安全，甚至我们煤矿的本质安全。
微课——这个校本教研新形式的产物，原先我觉得挺困惑的。经过几天的研修学习，看了里面的微课，看多了我就悟出了道。“微课”其实就是无生上课，就是教师根据事先设计的教案，在没有学生的情况下面对听课者上课。“微课”可以在办公室或其他场所进行，它观察、研究对象主要是教师的教，对学生的状态只能作出猜测。活动的目标主要在于帮助教师改进教学方案，提高教学技能等。
教师在学科组内参加活动。每人上“课”、被评的时间控制在5分钟左右，听“课”者由其他参加者(同组教师和专业人员)组成。在活动的过程中，每一位教师不仅登台上“课”，展示自己对某堂课的准备情况，同时又可作为学习者向同事、向专业人员学习，并参与对教学效果的自评与他评，不断反思、修改自己的课前备课，总结经验，提升能力。
3、“微课”的反馈及时、客观、针对性强。
由于在较短的时间内集中开展“无生上课”活动，参加者能及时听到他人对自己教学行为的评价，获得反馈信息。较之常态的听课、评课活动，“现炒现卖”，具有即时性。由于是课前的组内“预演”，人人参与，互相学习，互相帮助，共同提高，在一定程度上减轻了教师的心理压力，不会担心教学的“失败”，不会顾虑评价的“得罪人”，较之常态的评课就会更加客观。
我切切实实的感受到：微课虽然是无生上课，但上课的老师心中必须有学生，只有这样才能真正展示出老师的教学技巧和老师的教学素养。微课其实是老师与学生在心灵上交流、互动的教学模式。只有心中有生才能上好微课，从而达到提高自身教学技能的目的。
随着信息技术的发展，涌现了许多新世代的产物，微课就是其中的一种。之前接触到微课的时候，对它很模糊，没有明确的认识，我们会认为微课是一次简短的课堂活动，或是记录课堂活动的一小段视频，或是将40分钟的一节课分解成多个课堂碎片等等。在经过培训之后才有了较深入的了解。认识到微课是以阐释某一知识点为目标，以短小精悍的在线视频为表现形式，以学习或教学应用为目的的在线教学视频。它主要表现在短小精悍，“短”是指视频长度短;“小”是指主题小;“精”是指设计，制作，讲解精良;“悍”是指学习效果震撼令人难忘。
我们的教学一直是老师与学生面对面教学，之后出现了在线教学，但单纯的面对面教学是最低效的，在线学习会比面对面教学更有效，怎样能达到最有效的教育模式呢?那就将这两种模式结合在一起形成混合学习模式。我们传统的课堂教学是学校上新课，家里做作业，所有内容齐步走，只照顾到三分之一的学生，也没有做到因材施教，学生课后遇到问题怎么办呢?没办法解决就会到课外辅导班。而现在所推行的翻转课堂则是在家里看视频上新课，到学校来做作业参加讨论，家中他们可以按照自己的步调学习，随时在线与同学互动，回到课堂老师可以对有疑惑的同学进行个别讲解，也可对某知识点重点讲解。由此在课堂中可以解决学生出现的问题，学生也可回到家中再次观看视频进行学习。
此次培训中我还学到了微课设计与制作的环节，包括选题设计、撰写教案、准备教学素材与练习测试、制作课件、教学实施与拍摄、视频后期编辑以及教学反思。制作微课的方法，我们可以用录屏软件、摄像工具、录播教室、智能笔、IPAD和专用软件等。其中的一些方法对于我们是很适用的，而且所用工具我们也可以找到，我们现在缺乏的应该是技术。
以后当我们学会了微课并能很好制作的时候，我们会不会为微课而微课呢?会不会用微课代替课堂的新知识教学呢?微课的作用为“解惑”而非“授业”，它用于不受时间空间限制的网络在线课后辅导，并不能完全代替课堂的新知识教学。微课是为教学模式的创新准备的，其存在的理由就是让教师教得更轻松，学生学得更快乐、更高效。
用焦建利教授的话来说：“今天，我们任何人，都可以借助网络，向其他任何人学习我们想要学习的几乎任何东西，只要你愿意，你就和这个世界紧密联系在一起”，这就是借助了网络，借助了微课。通过这一载体让我们学习到更多的知识，也看到了微课的发展趋势。今后，要努力钻研，让微课在教学中得到实践。
通过在扬中教师进修学校的为期近一学期的中小学中层干部的理论培训，对刚走上学校中层岗位的我来说感悟很深，体会很多，收获也很大，无论是在思想上还是在工作上，都有不小的长进，使自己视野得到扩展，知识得到了充实，综合素质也有很大的提高。我这学期上任的是实训处副主任岗位，主要负责学生技能实训教学常规管理、学校校本教研、师资队伍建设工作，下面就培训中我注重的几方面谈一下我对此次中层干部培训的体会。
一、对学校中层岗位的认识
学校中层是承上启下、承前启后、承点启面的中坚和重要力量。 中层领导干部的“中”字，说明它在中间。既是领导，又是职工，兼有领导者和与下属的双重身份。中层管理者除了具有管理职责、岗位职责以外，还起到上传下达的作用，如果中层管理者不能发挥其应有的作用，则会对学校的管理和决策的贯彻带来很大的阻碍。
中层干部是学校管理团队中的重要层次，是领导各部门按照学校战略规划和总体工作部署、创造性地开展日常工作的组织者和实施者，也是学校教育教学管理、实现社会价值、承担社会责任的推动者和实践者。
二、对学校实训教学常规管理工作方面的理解
中职学校实训教学常规管理问题一直是学校领导重视的问题。作为实训处中层理应全力配合，注重过程，使得实习实训教学常规管理不断完善，想法子、出点子，狠抓管理制度的落实。
作为处室中层特别注重教学原始文件、教学原始资料的收集，分门别类，装订成册，按类归档，有据可查。结合本校实习实训教学实际，建议学校制订实训教学管理制度、学生双证制度，狠抓“备、教、辅、改、考、评、训、研”等教学环节的落实。并请市教科所、高等院校的专家来校讲学，请市教研室、市教科所的教研员来校进行调研，来校听课、评教，观摩实习实训操作课，征求各界对学校教学工作的意见和建议。
以“创品牌，促改革，提质量，树形象”为学校工作重点，使学校科研、实习实训教学、就业等各项工作扎实推进，才能创出实效、创出佳绩。20xx年11月下旬，镇江市教育局组织开展了20xx年市级职业学校师生技能大赛。在此次技能大赛中，我校创下了我校参加市级技能大赛以来最好成绩。一名教师获得一等奖，四名教师获得二等奖，16名教师获得三等奖;四名学生获得一等奖，8名学生获得二等奖，26名学生获得三等奖，目前我校将有8名学生，5名教师代表镇江市参加20xx年江苏省级技能大赛。
按照国家规定，职业学校实行“1+1+1”三段教学模式(一年学习文化基础和专业基础课、一年学习专业技能、一年顶岗实习)，但有少数教师教学时间随意安排、课程自由安排、考核走过场。对学校的教学管理制度和工作疲于应付，检查，流于形式，没有管理过程，少检查缺记载、无情况通报，教师的备课、授课的质量不高，学生的考试、考查、竞赛质量分析不实。作为中层应坚持深化教学革不动摇，对照教育部、省、市教学管理文件和先进单位的经验，认真剖析我校实训教学常规管理中存在的问题，分析查找原因，制定整改措施，不断加大教学常规管理力度，完善管理细则，确保实训教学工作取得成效。在此岗位必须坚持就业升学两不误，就业率不断提高，使对口升学取得突破，才能受到学校领导、同仁和社会的肯定。
三、对加强我校校本教研，促进我校专业(实训)师资队伍建设的认识
通过在这次培训中多个领导和一中的校长的对校本教研理论诠释和实践操作的介绍，提高了我对校本教研的认识和校本教研对促进我校专业(实训)师资队伍建设的重要性。
校本教研的主要特征也是十分重要的特征，即研究对象是教师自己教学中亟待解决的具体问题。因为它和真实的教学情境有距离，也无法解决具体教学中的问题。在具体教学情境中出现的问题，只有任课教师才最有资格去研究它，解决它。另外，自我反思、同伴互助、专业引领始终贯穿在校本教研过程之中。教师个人的自我反思、教师集体的同伴互助、专业研究人员的专业引领是开展校本教研和教师专业化成长的三种基本力量。自我反思是开展校本课程的基础和前提。
校本教研就是为了改进学校的教育教学，提高学校的教育教学质量，从学校的实际出发，依托学校自身的资源优势和特色进行的教育教学研究。学校中层要以高度的责任心和满腔热情，积极主动地参与校本教研制度的建设，努力发挥专业引领的作用，为学校和教师提供切实有效的帮助，并虚心向教师学习，在改革的实践中不断地提高自己，同时促使校本教研转化为教师个人的自我意识和自觉自愿的行为。
我认为加强我校教科研，不断深化课题研究是加强校本教研的一个具体的、可操作的形式。在规范教学管理的同时，更加重视学校整体教科研实力，大力挖掘内在潜力，提升学校的文化品位，建立健全了教科研制度，制定年度教研计划，定期开展教研活动，积极组织、鼓励教师积极参加省、市组织的教研、教学竞赛活动，教师专业技能培训、各类教学研究等活动，进行课题研究和教改探索，教研成果丰硕。我校近两年承担国家级课题1项，省市级科研课题9项，组织教师自编校本教材5本。
但在我校校本教研活动也存在一些问题，表现在以下几方面：一、教研活动形式化 ，一是组内的老师对教研的理论价值认识不够，老师们为了教研而教研，把教研当作展示的窗口，当作作秀的手段，平时没有认真发现现实教育中的问题，而是热衷于搞大课题。二、研究方法单一化，由于受传统观念的影响，有不少人对开展校本教研方法的认识存在极大的误区。最为典型、最为普遍的偏差就是认为教师相互听听课、评评课就是校本教研了。因此，在开展校本教研活动中，除了听课、说课、评课外，再也没有其他形式了。活动形式单一、研究方法陈旧是当前我校开展校本教研工作中较为普遍的现象。三、有的老师让计划、方案“睡大觉”，不去抓落实。问及校本教研开展到了哪一个环节，取得了哪些成果，存在哪些问题时便说不清了。
校本教研是适合基层教师开展教学研究的一种形式，是学校的一项重要工作，面对教研中出现的各种问题，学校中层必须勇担责任，不断地求索着、践行着“搞实实在在的教研”。
根据我校多年的发展状况，结合现今职教新形势的需求，我觉得目前我校的教师队伍还存在着这几方面的问题：
1、专业课教师严重不足。我校文化课教师比例偏高，结构不合理。文化课占教师专任教师总数的60%以上，专业课教师和实习指导课教师比例偏低，特别是专职实训指导教师的比例不到2%，说明专业课教师和实训指导教师的严重不足。现有专业课教师超负荷工作，平均周课时量为18节，最多的教师一周32节课。超负荷工作一方面不利于教师身心健康，另一方面教师每天疲于完成教学任务，在某程度上也影响了教学质量的提高。
2、教师素质有待提高。一是既会理论又会实践的“双师型”教师还不多，大部分专业课教师从校门到校门，缺乏生产一线的实践经验。二是部分教师教学观念落后，教学方法陈旧，课程改革能力受到限制。三是部分教师责任心不强，不按中职教育教学质量标准实施教学。3、教师队伍青黄不接。我校专任教师35岁以下教师占到了75.3%，可见中青年教师已成为中职学校教师队伍的主力军;但教科研能力强和实践阅历丰富的专业课教师稀缺，矛盾非常突出。
要建设好我校教师尤其是专业教师的队伍，我建议学校做好做实以下几点：
第一，学校明确整体发展规划，教师做好个人职业规划。学校要根据当地和学校的实际，制定和出台中长期的学校发展规划，明确长线主干专业和将开设的新专业;并根据学生培养目标制定详细的技能分解目标。针对文化课教师过剩、急需转岗，专业课教师短缺、年轻化趋势明显，学校统筹安排下要求教师根据个人意愿制定自我成长计划，并在实施过程中不断修正自己、完善自己，以不断提高自身素质，稳定和发展师资队伍。
第二，放宽中职专业课教师的准入制度。采取措施吸引企业工程技术人员充实中职学校“双师型”教师队伍，确保教学质量，是今后我校校师资队伍建设的重点和难点。同时，建议非师范优秀毕业生充实到专业课教师的队伍。
第三，开展针对性培训，使教师学以致用。这几年，中职学校师资培训种类、形式繁多，特别是专业课教师，能有许多机会参加国家、省级、市级和县级的各类培训，满足了职教师资对专业知识、技术知识、专业技能、技巧的更新要求和职业技术教育能力、素质的提升教育，大大提高了“双师型”教师的比例，收到一定的效果。但是在继续教育中建议针对不同专业类别开展针对性培训，使专业课教师的理论与实践，生产、科研与教学得到紧密结合，提高教师的“产学研”相结合的能力，实施有效教学。
第四，提供中职教师参与企业实践的优惠政策。中职教师参与企业实践是加快“双师型”教师队伍建设的重要途径，因此特别需要加大对教师参与企业实践的扶持。一是建立健全奖励机制，调动企业参与积极性，将有经验的师傅“请进来”。二是采用“走出去”的方式，以确保教师能够抽出时间深入企业一线参与实践，要鼓励专业课教师利用暑假或课余时间分期分批到企业实践，提高专业技能，并将教师参与企业实践与教师考核、评优、职称评定、继续教育和培训经费等有机结合。
通过这几次的培训班的学习，使我认识到经常的培训学习特别对于一名刚走上中层岗位的干部是十分重要的，能不断地提高一个中层干部的政治素养和业务素质。这次培训虽然总时间虽不长，但是所学的内容很值得我在日常工作中不断的去体会，在实际工作中我们只要能充分发挥自己的优势和克服自身的缺点，用所掌握的理论来指导自己的实践，我相信会成为一名合格的干部，能更好的为学校做好管理工作。
我十分有幸参加了公司组织的宁波生动化总动员及杭州办生动化总动员的拓展训练活动。我首先得感激公司的各位领导，感激公司领导给与我提升自我潜力，锤炼自我意志，建立良好销售心态的机会。在这两次拓展训练中，我付出了汗水，收获了硕果，让我更明白一些东西，也更确信一些东西。我在此将我的一点心得体会总结如下:
1、销售人员要有专业的知识。
当然，这一点并不是每个人都具有，所以不具备的朋友就应努力的学习，培训。当我们有了必须的专业知识时再来销售才可得到客户的认识，才能在销售领域定位。这是一个心、脑、手并用的智力型工作，务必要用我们所具备的大脑去尝试思考。
2、加强学习不断提高自身水平，不断更新，不断超越，不断成长，蓄势待发。
锯用久了会变钝，仅有重新磨后，才会锋利再现。我们做为一个销售人员，如果不懂得随时提升自已，有一天我们也将从旧日所谓的辉煌中跌入低谷。对于我们来说及时的汲取新知识原素相当重要，除了书本外，我认为在工作中，用心去学是相当重要的，我们能从客户那儿学来丰富的产品，外贸知识(我习惯到客人那边后，不管他有没有可能近期成为我们的客户，我都会花点时间，与他交谈。从而学到点他们行业的知识，下次我能够用在与他相类似的客户身上，日积月累，我们也会成为各行各业的行家)那时谈此类客户，我们多了一样至胜的利器。我们也能够从同行那边学到知识，那样才能“知彼知己，百战不殆”，在竟争中，让自已处在一个有利的位置。我们要不断的超越自已，紧记一句话，不要与你的同事去比较长短，那样只会令你利欲熏心，而让自已精力焕散。与自已比赛吧，你在不断超越自已的同时，很可能你已经超越他人，而你是没在任何恶性压力下，简单到达一个顶峰。
3、对工作持续用心进取的心态，别人能做到的，我也能做到，还会做的更好。
这是个信念问题，销售的压力很大，主要就是自身给自我的压力，时间一长，会有疲惫的反映，还有，当业绩领先时，会放松对自身的要求，所以在业务上了轨道之后，我们始终应牢记着“业精于勤荒于嬉”的至理名言，。必须不能输给自我，而战胜自我最实际的是行动。思考、观察、计划、谋略都得用行动来证明它们存在，再好的心理素质也得在实践报告中检验、锤炼、提高。脑在行动中运转，心在行动中体会，经验在行动中积累。
4、自信、勤奋，善于自我激励
这一点至关重要，对于新入行的业务员，自信、勤奋是十分重要的，俗话说得好，自信、勤奋出天才，销售亦是如此，我们都明白天下没有不费苦工夫得来的硕果，我们也明白付出就必须有回报。所以我们在销售的过程中要不断的免疫自我，相信自我，让自我更加勤奋，用我们的超强的自信心让客户明白自我销售的信誉和产品是如何如何的好。
作为一名刚参加工作8年的年轻人民教师，有机会参加了这次为期8天的英特尔未来教育的培训，我感到非常的荣幸。这次培训，给我留下了非常深刻的印象。在参加培训之前，我对“英特尔未来教育”基本没什么了解，以为就是一般的电脑技术方面的学习。甚至在进行了第一天的培训后都还不完全清楚我们到底要学的是什么?头脑中充满种种疑问?随着培训的层层深入，经过老师不断地讲解，我们对英特尔未来教育的认识才逐渐明朗起来。
一、什么是“英特尔末来教育”?
“英特尔未来教育”是以教法革新为特色，体现了信息技术与其他学科的充分整合、探究式学习、面向整个学习过程的评价等特点。它在通过对在职中小学教师的培训，使他们获得将信息技术整合于学科教学的技能与方法。“英特尔®未来教育”是一种基于现代教育技术的，以学生为中心的、培训教师如何实施研究性课程和问题导向式学习的信息化教学设计的培训，旨在提高教师的信息素养、革新的教学观念和信息化教学设计的实践能力。项目给我们提供了一个好的思路，让我们更好的审视我们师生双向的教学活动，彻底改变了过去传统的师资培训观念和模式。
二、英特尔未来教育培训的教学目的
:通过培训使中小学各学科教师学习和掌握全新的教育理念、教学方法和先进的教学手段。它的最终目标是要求每一位教师和他所教的每个学生都要学会运用信息技术和资源进行交流和学习，让学生在学习过程中学会学习、学会合作、学会总结、学会创造，培养学生的创新思维、动手技能、团队合作精神和研究能力。教育理念的改变是英特尔未来教育培训的精髓。这也正是我们现行的新课程标准的理念。英特尔未来教育的培训给我带来了一次与现代技术接触的机会。
三、通过学习我的最大收获是：
1、本次的学习，给我印象颇深的就是对框架问题中基本问题、单元问题以及内容问题三者之间的关系的理解。开始以为基本问题就是我们每节课中的最基本的问题或知识点，通过学习才知道并不是这么回事。我现在的理解是：基本问题相当于树的主干，是没有标准答案的学科领域上的大问题，有很强的开放性;而单元问题相当于树的支干，有一定的开放性，但可以通过分析、证明、判断和推理找到答案的问题;这里说的基本问题和单元问题并不需要向学生传授，而是教师必须理解的，并要要转化为自己的教学观念，在平时教学中要随时有这种基本问题和单元问题的观念。而内容问题相当于树的细枝和树叶，是学生必须掌握和解决的问题，是学生的学习目标。我觉得掌握了这些问题对于今后的教学将会产生很大的作用。另外，这次的学习培训，使我学到了如何制作网站的技能技巧，以及怎样用学生的身份来设计学生演示文搞。这些知识和技能，无疑给自己今后的教学实践产生指导作用。
2、通过培训我认识到：教师如何应用计算机并将其融入现有课程，促进学生的学习;促进教师教学。自己要与同行合作，尝试新的教学方法，在现有课程基础上改进教学。把计算机作为教师和学生学习与创造的工具，及教师与学生的远距离沟通工具，再利用现有的各种教学软件，去为创新性的教学作准备。
3、此次培训班的许老师力求"原汁原味"地向我们展示了该教材作者的良苦用心，也向我们展示了任课教师对教材的深刻理解。学习中我们仔细阅读了教材、认真听讲，并悉心完成每一项作业。以计算机技术为代表的新信息技术在教育教学领域的大量运用为教学方法的变化提供了机遇，为能够充分培养学生个性和创造性的教学方法提供了更多的可能性。任务驱动式学习在这种形势下便蓬勃发展起来。任务驱动式学习的主要特征是，以学生为中心，强调情境，协作学习，学习环境，教师指导等因素对学生自主学习的支持，真正让学生成为学习的主人，使学生在学习中发挥自己的最大潜能，使我们培养的学生有较强的能力。
四、通过学习我的最大收获是：
通过培训使我收获最大的是教育观念的更新。我既是教育者，也是学习者。我只有不断的学习，才能不断的发展。“英特尔未来教育”培训过程中不断的要求我们用教师的眼光的同时还要用“学生的眼光”，去制订、修改有关的学习资源，就是要求我们真正的学会从学生的角度去思考、去检验自己的作品，看它是否真的有用，是否符合实际教学的要求。
八天紧张而有序的培训结束了， 回想这几天的培训生活，我学到的不仅是技术，更重要的是学到了一种新的教育思想和教育的理念。最后，我想说，参加这次培训将对我自己以及我的工作、学生的未来都会产生了意义深远的影响。虽然培训已结束，但我仍会继续学习各种关于信息技术的知识、持之以恒，不懈的努力优化课堂教学，培养新时代所需要的具有高信息技能的新兴人才!
今年，我有幸参加了八大员的培训，课堂上老师以面授为主，课堂气氛活跃、教学生动，再此我向授课苏老师表示感谢。此次培训的课程主要有《材料员岗位实务知识》，《测量员岗位实务知识》，《资料员岗位实务知识》，《实验员岗位实务知识》，《安全员岗位实务知识》，《劳资员岗位实务知识》以及《统计员岗位实务知识》等科目。
我所报的专业是资料员，通过公司组织的资料员培训，我了解到一个项目上资料员的重要性，好的项目并不是光靠领导一个人来进行管理，而是靠一个项目组的所有员工共同努力的结果。建设单位的资料档案管理可以分为三大类：即建设单位档案资料、监理单位档案资料和施工单位档案资料管理等。
本次培训使我加深了对资料管理的认识，对于建设单位而言，建设单位档案资料的管理，包括前期政府报批文件施工许可证、规划许可证、施工图审图通过证书及设计文件审批意见、工程质量监督等各项审批手续;在施工单位档案资料的管理中，特别是施工组织设计及专项施工方案是对施工单位安全的控制。而在管理的过程中重要注意的是施工单位的进度控制资料，工程开工、复工报审表、分项、分部、单位工程质量验收证明书等其他控制性资料等。
虽然培训已经结束了，可留在我心里感触久久不能忘记，这是一场生动的培训课堂，我相信这次收获的东西会对我将来的工作中有很大的帮助，通过这次八大员岗位培训知识的学习，使我更加清醒的认识到自己与优秀的差距。在以后的工作与学习当中，我必须要努力提升自己的知识素质、能力素质、心理素质和身体素质。在未来的工作中要逐步发现自己，提升自己，发展自己，在实践中不断完善自己的修养，为事业的发展添砖加瓦。
7月26日，民航西南空管局通信导航专业教员在集团公司人力资源部的组织下，来到达州机场航务管理部对通信导航维护人员就设备技术保障做了一次专门的培训，培训主要针对在用设备(VHF、ILS/DME及DVOR/DME)，使参训人员在理论基础、业务提升、职业修养认识等方面有了比较明显的收获和提升。
此次培训主要讲解了相应设备的原理、系统和空管局先进的维护维修经验。短短的一天培训，使参训人员受益良多。首先在甚高频方面，本场是由5套OTE-GTR100的单机系统和一套OTE-D100共用系统组成。通过讲解理论，以及一起讨论有关设备的问题、故障处置经验和空管局的值班方式、维护方式等内容让我们明白了甚高频地空通信的重要性，对业务工作有了一种豁然开朗的感觉。我们应该向空管局学习先进的维护巡视模式，更加规范我们的运行制度。在导航方面，教员给我们讲解了ILS/DME的组成，各个板件模块，一些经典的故障案例分析。通过和教员的沟通学习，让参训人员对整套仪表着陆系统有了更清晰的认识。在交流中，我们了解到以往成都在盲降中出现的问题大多集中在天线的问题，而我们则是在板件上的故障比较多，在天线的维护维修能力上基本是空白的。教员无私地给我们讲解了很多空管局在天线端的维护经验，小窍门。对我们以后的维护工作提供了非常大的帮助。针对本场全向信标即将改造完成的现状，教员针对我们即将投入使用的全向信标设备进行了系统性的讲解，让我们对新的设备有了更进一步的认识。
感谢空管局教员的无私讲解，通过这次可贵而精彩的培训学习，我们学习到了先进的设备维护维修经验，提高了我们的设备保障能力。这样的支教活动非常有意义，希望能一直持续的举办下去。
20xx年8月17日，我按要求参加了局中层领导干部素质提升培训班的学习，通过培训学习，我在这里谈一点个人的体会。
省委党校的教授讲到：社区一级是基层工作的基石，连接着党群干群关系，关乎着发展大局，影响着社会和谐稳定，是经济发展、社会稳定的基础。联系到个人，虽然这是上级给我们街道社区提出的要求，而作为街道社区带头人，我们也要站在街道社区工作实际的角度，来深刻理解和领会此句话的深刻意义。街道社区工作千头万绪，而我们每个班子成员就要按照既定的目标，把握好方向，在新常态下采取稳妥灵活的方法，把各项工作落实好，要始终坚持将一切工作的出发点与广大人民群众联系起来，以群众的满意度来评价我们所开展的各项工作。具体要做到以下几点：
“上面千条线，下面一根针。”常常用这句话来形容街道社区的工作现状。社区干部处于最基层，是党与群众联系的桥梁和纽带。为了使党的路线方针政策更好的贯彻落实到人民群众中去，基层干部需要“有崇高的道德、有丰富的知识、有担当的责任、有严明的纪律”、做服务百姓的有心人，即坚持做群众的“贴心人、知心人、热心人、放心人”。
一要有崇高的道德，做理解群众扶危济困的“贴心人”。有道德是做人的根本，“德才兼备、以德为先”是选拔任用干部的一条重要原则。基层干部也要加强道德修养，努力践行社会主义核心价值观;自觉在恪守职业道德、遵守社会公德、信守家庭美德、坚守个人品德方面做模范，做一个道德高尚的人。只有道德修养水平提高了，才能心中装着群众，才能替群众办事，才能做理解群众扶危济困的“贴心人”。目前，居民巷道和楼道清理着手动工是当务之急，作为街道的重点工程之一，首先，身先士卒，增强主动性;其次，加强协调各个部门，推进工作进度;最后，责成相关部门，督促现场，确保工作稳步推进。
二要有丰富的知识，做了解群众宣传政策的“知心人”。知识改变命运，知识成就事业。社区干部也要加强学习，珍惜每一次组织部门安排给与我们的学习机会，学习党和国家的大政方针、基本的法律知识、基层工作经验和了解地方风土人情。利用提供的安静的环境静下心来学习，融入浓厚的学术氛围规规矩矩学习，联系实际踏踏实实、带着要解决的街道发展出路思考一些问题，通过学习，不断提高自身素质，达到“站起来会讲、坐下来会写、蹲下来会听、走下去会干”的“四会”干部，不断增强为民服务的能力，做了解群众宣传政策的“知心人”。对于计生和民政工作，就是需要深入社区、深入群众、深入居民家中，向他们宣传最新的服务政策等等，让她们切实的感受到无微不至的关怀和关心。
三要有担当的责任，做引导群众为民务实的“热心人”。责任就是职责和任务，基层干部的责任就是为民务实。这就要求基层干部要敢于担当，不断树立责任意识“想干事”，强化责任能力“能干事”，规范责任行为“真干事”，坚持责任制度“可干事”，落实责任成果“干成事”。有了责任就能够主动关心群众，关心社会，就能做引导群众为民务实的“热心人”。担当从本质上说是一种与生俱来的使命，担当就是对自己所负使命的忠诚和信守，担当是人性的升华，当一个人虔诚的对待工作和生活时，他必然能承受到担当所带来的力量，只有那些勇于担当的人，才能出色的完成工作，才可能赋予更多的使命。我们只有清醒地认识到自己的担当，并勇敢的扛起它，无论对自己还是对于社会都将是问心无愧的。
四要有严明的纪律，做服务群众清正清廉的“放心人”。“加强纪律性，革命无不胜”。俗话说“没有规矩，不成方圆”。有纪律是一切事情成功的前提。社区干部有纪律就是在工作和生活中要遵守法律、严守纪律、恪守自律，时刻牢记：“自由的前提是纪律;没有纪律的自由，是最大的不自由;任何自由的权力，都必须在法律、道德、纪律的范围之内行使”。社区干部有纪律才能做“讲党性、重品行、作表率”的模范;才能做政治清醒、经济清白、作风清明的表率;才能做服务群众清正清廉的“放心人”。勤政廉洁是基层党员干部的本分，也是对共产党员最基本的要求。身处基层，要认真贯彻好民主集中制，积极拥护民主决策，切实做到“四不”，即不搞小圈子、不搞一言堂、不搞特殊化和不搞拍脑袋决策。坚决拒绝吃请，慎独、慎微、慎初、慎言、慎行、慎友，通过点点滴滴、日积月累，养成良好的习惯和崇高的品质，让群众和居民交给我们办的事情更放心。
有道德是前提、有知识是根本、有责任是目标、有纪律是保障。只有坚持“四有”，社区干部才能更好地扎根社区，做为民务实清廉的“贴心人”、“知心人”、“热心人”、“放心人”。
教育信息化的发展和素质教育的实施，要求教师必须掌握一定的计算机多媒体技术来为自己的教学服务。通过学习制作课件，我对多媒体技术有了进一步的认识，知道了好多以前根本没有接触过的东西，收获很大。
一、认清多媒体课件在课堂教学中的必要性。
运用多媒体技术可以将我们用语言难以表达清楚的问题直观、形象地展现给学生，有助于教学重点和难点的突破;在教学过程中把丰富多彩的视频、动画、图片等资料展示给学生，可以引起学生的学习兴趣;通过某些问题的设置，可以培养学生对教学过程的参与意识，加深他们对问题的认识和理解程度;选择合适的媒体进行教学，可以增大我们的课容量，节约时间。如果没有计算机多媒体技术，单纯靠粉笔、黑板等教学工具来进行教学的传统教学模式显然是跟不上现代化教学的要求的。
二、明确了多媒体课件应具备的特点。
要让多媒体课件在教学中发挥出应有的作用，它必须具备以下几个特点：
1、教学性。
这是多媒体课件最重要的一个特点。课件必须为教学服务，必须符合学科的教学规律，反映学科的教学过程和教学策略。在课件制作中，媒体素材的选择与组织、问题的设置等方面都必须体现这一特性。同时应深入浅出、注意启发。
2、科学性。
“科学性”是多媒体课件最基本的特点。课件最基本的特点。课件所涉及的内容必须科学、准确、健康、符合逻辑、层次清楚、合情合理，同时还要符合学生的年龄特点与知识水平。
3、交互性。
一个好的多媒体课件具有友好的人机交互界面。友好的人机交互界面除了有美观大方的页面，还包含各种类型的图标、按钮、窗口、热键、热区等，让教师在课堂上更有灵活性，根据实际选择不同的学习路径。
三、课件制作中应注意的几个问题。
1、课件制作要简洁实用计算机多媒体技术毕竟是一种辅助手段，它是用来辅助我们的教学的。一个好的课件关键在于它的实用性，应该说只要是有助于突破重点难点、有助于引起学生的深刻思考、有助于加深学生对问题的认识的课件就是好课件。
2、注意色彩的合理应用色彩的应用可以给课件增加感染力，但运用要适度，以不分散学生的注意力为原则。如：色彩搭配要合理，动、静物颜色要分开，每个画面的颜色不宜过多。
3、注意字、图、声的混合对于一些动画，由于其自身不带声音，设计时，应为动画配上适当的音乐或音响效果，这样可以同时调动学生的视听功能，有利于学生记忆，提高教学质量。
对于一些重点的字、词、句，除了采用不同的字号、字体和字形加以强调外，也可以运用动画、闪烁引起学生注意。另外，我认为不要试图每堂课都通过计算机多媒体技术来处理，这样既没有必要，也不现实，制作一个好的课件往往需要较长的时间。计算机多媒体技术的应用不是对传统教学的否定，而是对传统教学的有利补充，提高学生学习效率的关键还是在课堂。
四、利用好现代化教育设备，努力提高自己的业务水平。
这次学习制作课件，让我认识到一个优秀课件不单纯是一种技术的运用，而应该从教学设计，技术运用，内容呈现，创新与实用等去设计和制作。我要利用好学校先进的多媒体设备，结合自己所教的学科，提高课堂教学效率。
刚开始接触Android感觉到它很有意思，在界面开发上和web也可以形成了相通的架构，更加方便，视觉上也是非常的酷，在前期我通过的大量的Android SDK开发范例大全中的例子以及Android提供的APIDEMOS进行学习，尽管例子之间的连接比较零散，不过通过这些例子的学习我可以学习到了很多和以前java上相通的思想。
我在为期半个月的实习中学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，收益非浅.现在我对这半个月的实习做一个工作小结。
通过半个月的android实习，基本掌握了Android应用程序开发的一般流程。对常用控件基本掌握其用法，对其事件的监听方法也基本掌握。学习Android不仅是对前沿开发技术的了解，也是对编程知识的一次提升。
通过学习Android的控件、布局、Activity、Service等一系列基础知识，对整个Android的开发有了大致的了解。例如 要的布局(或者控件) ,在学习界面中，我发现Android为我们提供了很好的类似反射机制，通过Layout文件夹下的配置文件，可以快速的形成界面，在配置文件可以设置属性或者样式都是很快捷方便。对比较特殊的界面也可以通过处理嵌入到指定的界面，同样你可以通过java代码直接创建View进行添加，不过这种方式比较复杂。对一些点击、选中、按键等处理的事件，界面之间的 跳转Intent管理，通过Bundle对数据在界面之间进行传输。
在手机交互式通信服务中，学习了Android手机之间进行短信发送、广播、对广播的监听、服务等，在Service类中没有context，可以通过Handler来每秒反复运行，自动送出系统广播信息，同时在这里我们也知道可以设计一个常用的变量类，设计一个当前的CurrentActivity这个变量进行控制，进行处理。
在Android编程过程中巩固熟悉了Java的编程。由于Android应用程序的开发离不开Java的支持，所以基础的Java知识是必须的。Android系统是基于Linux的手机操作系统平台，要深入系统的学习Android，不仅仅是有Java和Android应用开发，必须要具备Linux，CC++高级编程才能深入的涉及Android Framework和Android内核开发。成为Android开发的高素质人才。所以，在后续对Android的学习中可能会看一些较底层的书籍。
由于这次实习时间较短，对于Android应用程序的高级编程讲的很少，是这次实习中的不足。要想开发一些好的应用程序，还需要更多的知识支持。在做实习最后的项目时，遇到了很多平时没有遇到或者没有特别关注的问题，如常见的Activity忘记注册，对SD卡存取需要权限，在写SQL语句时细微的错误就可能导致程序运行错误。这些问题只有自己在实际开发中才能体会到并且解决，并且在解决后可以长时间的记住。
通过Android的实习，我们在大四毕业前，我们又掌握了一项新的前沿的开发技能，也有了更多的发展方向，这在以后的找工作的过程中无疑为我们增加了砝码，也可以成为我们的一项兴趣爱好，可以根据我们自己的需要设计一些小的程序。总之，在这次实习中，我获得了很多东西，提高了自己的编程技巧和编程方法，并且认识了Android应用程序的开发，以及加深了对Java的认识。
最后，通过实习，我收获了很多东西，特别是编程方面的，这对即将毕业的我们来说，这次实习是一次较为珍贵的充电。
